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板塊行情：本周（5月8日-5月12日）申萬一級行業(yè)指數中，房地產指數下跌1.8%，在31個一級行業(yè)板塊中排名第15位，板塊表現疲軟。A股深深房A上漲9.2%，港股中國金茂上漲2.7%。
　　公司動態(tài)：1）標普確認中國海外發(fā)展長期信用評級“BBB+”，展望維持“穩(wěn)定”；2）招商蛇口138億元小公募債券更新至“已受理”；3）保利發(fā)展2023年第一期住房租賃定向資產支持票據信托成立；4）金地集團董事長表示，當前市場階段，投資主要聚焦一線和較高能級的二線城市主流地段、主流客戶、主流產品的高流動性項目。
　　銷售端：假期后積壓交易需求釋放，環(huán)比同比均上升。1）從我們監(jiān)測的21城數據來看，本周21城商品房單日平均成交面積48萬方，周度成交面積334萬方，環(huán)比上升69%，同比上升97%；2）從11城的二手房數據來看，周度成交面積186萬方，環(huán)比上升95%，同比上升197%。
　　政策要聞：中央層面：兩部委規(guī)范房地產經紀服務，要求房地產經紀機構要合理降低住房買賣和租賃經紀服務費用，引導由交易雙方共同承擔費用。地方層面：多地放松公積金貸款，1）鄭州部分區(qū)域可預提住房公積金支付購房首付款，部分區(qū)域給予商品房契稅補貼，補貼額度在契稅的15%-20%；2）貴州雙繳存職工家庭首套住房公積金貸款額度上調至70萬元，多子女家庭購買首套房的，最高貸款額度為80萬元；荊門單繳存職工家庭公積金貸款額度提升至70萬元。
　　政策點評：1）兩部委發(fā)文規(guī)范房地產經紀服務，降費出發(fā)點為降低交易成本，增強居民購買意愿，促進房地產市場健康高質量發(fā)展。2）本周各地堅持因城施策未調整核心的限購、降低首付比等，但通過放松公積金貸款，小幅刺激需求釋放，支持剛性及改善性住房需求。
　　投資策略：五一假期后，新房、二手房成交有所回暖，但二季度市場復蘇韌性仍有待觀察。預計2023年仍以震蕩行情為主，建議基于估值左側布局，賺取高勝率收益，推薦方向仍為“兩個中心，一個基本點”，1）以高能級城市復蘇為中心，關注高能級城市土儲占比高或者2022年在高能級城市逆勢發(fā)力拿地的公司；2）以國央企估值修復為中心，在行業(yè)信用坍塌重塑的過程中，國央企享受天然優(yōu)勢，銷售、拿地、融資端均有顯現，而股權融資的放開，也將進一步放大該優(yōu)勢，該過程將促使國央企估值得到系統(tǒng)性修復；3）以逐步建立護城河為基本點，估值中樞的提升仍然是需要剩余收益展望期限的拉長，關注護城河逐步形成的公司。關注越秀地產、綠城中國、華潤萬象生活、保利發(fā)展、招商蛇口、華發(fā)股份、天地源、萬科A等。
　　風險提示：微觀傳導機制失靈，仍無法有效終結房企縮表。