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核心結(jié)論：需求試探性重建，房企投資積極性低位，存量市場(chǎng)韌性突出
　　摘要內(nèi)容
　　成交量：小陽(yáng)春后回落，需求試探性重建。新房方面，4月重點(diǎn)城市新房月度日均成交套數(shù)環(huán)比減少25.4%，同比增長(zhǎng)37.6%，同比增速較3月下降9.7pct。5月至今月度日均同比+9%，環(huán)比4月-15.7%。重點(diǎn)城市二手房4月日均成套數(shù)環(huán)比下降18.0%，同比增長(zhǎng)67.8%，同比增速與3月持平。5月至今月度日均同比+43.7%，環(huán)比4月-24.0%。我們認(rèn)為在3月放量后，4、5月成交將較為平淡，成交放量仍需等到6月。
　　政策：持續(xù)維護(hù)，一線城市持續(xù)松動(dòng)。上海提高多孩家庭公積金貸款額度，繼深圳之后再次出現(xiàn)一線城市政策松動(dòng)，同時(shí)多個(gè)二線城市進(jìn)一步放開(kāi)限購(gòu)。但整體而言，政策面上對(duì)成交持續(xù)支持但邊際作用減弱，“擠牙膏式”出臺(tái)對(duì)需求預(yù)期轉(zhuǎn)向不利，市場(chǎng)需求和信心的恢復(fù)仍需時(shí)間。
　　行業(yè)庫(kù)存：各地庫(kù)存分化，整體仍偏高。30城庫(kù)存4月環(huán)比微跌1.4%，京滬等庫(kù)存環(huán)比跌幅超過(guò)5%，庫(kù)存積壓小幅改善，整體消化周期仍超過(guò)1年。
　　土地市場(chǎng)：成交量低位，持續(xù)且優(yōu)質(zhì)的供應(yīng)成為關(guān)鍵。4月300城經(jīng)營(yíng)性土地總成交建筑面積為4102萬(wàn)平方米，同比下降35%；30城新增供應(yīng)同環(huán)比分別下降19%和35%。短期而言，新增供地和土地成交規(guī)模處于低位徘徊的狀態(tài)，供應(yīng)節(jié)奏明顯放緩。
　　投資建議：我們建議對(duì)地產(chǎn)板塊超配。主要理由為：1）政策明確轉(zhuǎn)向扶持；2）成交量雖有反復(fù)但已經(jīng)走出底部，復(fù)蘇趨勢(shì)漸成；3）估值已充分反應(yīng)悲觀預(yù)期。板塊上我們認(rèn)為二手中介較優(yōu)，建議關(guān)注貝殼；疫后復(fù)蘇趨勢(shì)向好，商業(yè)管理板塊有望加速修復(fù)，建議關(guān)注華潤(rùn)萬(wàn)象生活；開(kāi)發(fā)商板塊依舊認(rèn)為有資金和土儲(chǔ)優(yōu)勢(shì)的一線央國(guó)企具備優(yōu)勢(shì)，建議關(guān)注保利、華潤(rùn)置地、中國(guó)海外。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：房地產(chǎn)政策調(diào)控效果不及預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)；商品房銷售復(fù)蘇不及預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)；開(kāi)發(fā)商資金鏈緩解情況不及預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)。