>> 東興證券-房地產(chǎn)行業(yè)統(tǒng)計局1-4月數(shù)據(jù)點評：高能級區(qū)域帶動銷售額回升，竣工進一步改善-230516
| 上傳日期： |
2023/5/16 |
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| 708KB |
| 格式： |
pdf 共7頁 |
來源： |
東興證券 |
| 評級： |
看好 |
作者： |
陳剛 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
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銷售：銷售均價提升之下，新房銷售額同比增幅擴大，但銷售面積顯著下滑。2023年1-4月商品房累計銷售面積37,636萬平，同比-0.40%；商品房累計銷售金額39,750億元，同比8.80%.其中，4月單月商品房銷售面積同比-11.83%，前值-3.46%；銷售額同比13.15%，前值6.34%；銷售均價單月同比28.34%，前值10.15%。從銷售面積和銷售金額來看，銷售額的恢復(fù)主要是銷售均價的大幅上行帶來的。我們認為，當前市場銷售復(fù)蘇的動力主要來自于銷售均價較高的高能級地區(qū)，這類城市的銷售回暖帶動了銷售均價和銷售金額的提升，低能級城市當前依然面臨較大的去化壓力。。
開發(fā)投資：新開工持續(xù)下滑，竣工進一步改善。2023年1-4月累計新開工面積31,220萬平，同比-21.44%；累計竣工23,678萬平，同比18.80%；累計開發(fā)投資35,514億元，同比-6.20%。其中，4月單月新開工面積同比-28.30%，前值-29.03%；竣工面積同比37.25%，前值32.02%；開發(fā)投資同比-16.24%，前值-7.25%。我們認為，隨著“保交樓”的落地和前些年銷售的樓盤的進入交房周期，竣工情況的改善有望持續(xù)。但土地市場的弱勢和銷售恢復(fù)程度的不確定性將會持續(xù)制約新開工和投資的恢復(fù)速度。房企特別是民營房企投資信心的恢復(fù)，也需要等到資金面和銷售預(yù)期出現(xiàn)更加實質(zhì)性的改善。
到位資金：銷售額增長推動資金面小幅改善，但國內(nèi)貸款和自籌資金跌幅擴大。2023年1-4月房地產(chǎn)開發(fā)累計到位資金45,155億元，同比-6.40%。其中，4月單月到位資金同比0.81%，前值2.78%；國內(nèi)貸款單月同比-12.37%，前值6.01%；自籌資金單月同比-27.92%，前值-17.44%；定金及預(yù)收款單月同比29.33%，前值13.55%；個人按揭貸款單月同比21.95%，前值19.93%。隨著改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負債表計劃的不斷落地，優(yōu)質(zhì)房企特別是優(yōu)質(zhì)的央國企已經(jīng)獲得了較大的力度的信貸支持。大量的民企主要精力都投入了“保交樓”和存量樓盤的銷售回款，既缺乏再投資的信心，也缺乏再投資的能力。在新開工持續(xù)下滑，土地市場疲軟和市場銷售結(jié)構(gòu)分化的情況下，國內(nèi)貸款與自籌資金的需求自然也會有所下滑。
投資建議：防范化解房企風險與支持改善性住房需求是近一段時間以來房地產(chǎn)供需兩端支持政策的主要方向。我們認為，當前供需兩端政策都在確保房地產(chǎn)市場回歸平穩(wěn)發(fā)展，政策正在形成合力，銷售市場正走向觸底回升。我們推薦具有信用優(yōu)勢的優(yōu)質(zhì)央企、國企以及有望受益于融資端的支持，有效改善資產(chǎn)負債狀況的優(yōu)質(zhì)民企。優(yōu)質(zhì)頭部房企將受益于融資政策的支持進一步優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，有望抓住行業(yè)出清與競爭格局改善的機會在需求回暖之時搶占先機，保利發(fā)展、越秀地產(chǎn)、金地集團、碧桂園、龍湖集團等龍頭房企將有望受益。
風險提示：行業(yè)政策落地不及預(yù)期的風險、盈利能力繼續(xù)下滑的風險、銷售不及預(yù)期的風險、資產(chǎn)大幅減值的風險。
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