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本期投資提示：
　　4月投資公布值降幅擴(kuò)大、計(jì)算值降幅更大，開工低位，竣工繼續(xù)改善。4月單月來看，投資同比-7.3%（計(jì)算值-16.2%），較前值-1.4pct；開工同比-27.4%（計(jì)算值-28.3%），較前值+1.6pct；竣工同比+41.8%（計(jì)算值+37.3%），較前值+9.8pct。4月房地產(chǎn)投資公布值降幅擴(kuò)大、計(jì)算值降幅更大，開工低位，竣工繼續(xù)改善。我們認(rèn)為，今年年初房地產(chǎn)投資低位略有改善之后，近期又開始出現(xiàn)下行趨勢，表明目前投資端依然較弱，同時(shí)值得注意的是，3月開始統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)對于22年基數(shù)進(jìn)行調(diào)減，并且4月調(diào)減的幅度和范圍擴(kuò)大，如果剔除基數(shù)調(diào)整影響，那么目前投資端將更弱；考慮到本輪周期中供給主體的過度出清及補(bǔ)庫存的困難，從而導(dǎo)致后續(xù)投資仍將處于弱改善狀態(tài)，并且預(yù)計(jì)投資修復(fù)節(jié)奏也將顯著慢于以往周期。綜合之下，我們維持2023年投資同比預(yù)測為-6.7%、開工同比預(yù)測為-8.6%、竣工同比預(yù)測為+5.1%。
　　 4月銷售公布值改善、但計(jì)算值降幅擴(kuò)大，中部、西部基數(shù)調(diào)減幅度較大。4月單月來看，銷售面積同比+5.5%（計(jì)算值-11.8%），較前值+5.4pct；銷售金額同比+28.0%（計(jì)算值+13.2%），較前值+19.3pct；銷售均價(jià)同比+20.9%（計(jì)算值+28.3%），較前值+12.3pct。4月銷售同比公布值改善、但計(jì)算值降幅擴(kuò)大，源于統(tǒng)計(jì)局對2022年銷售數(shù)據(jù)進(jìn)行了基數(shù)調(diào)整，其中東部、中部、西部調(diào)整幅度較大。我們認(rèn)為，需求方面，目前銷售在2022年呈現(xiàn)超跌后、已開始逐步有需求中樞的支撐，但購房力和購買意愿仍需要進(jìn)一步的政策支持以及一定時(shí)間的修復(fù)，這將成為短期銷售修復(fù)的次要約束，而供給方面，供給主體的過度出清及補(bǔ)庫存的困難，更是制約短期銷售修復(fù)的主要約束，我們判斷銷售或在短期維度仍處于中樞之下，總量仍偏弱，但結(jié)構(gòu)強(qiáng)彈性，尤其一二線城市及改善需求將更具彈性。綜合之下，我們維持2023年銷售面積同比預(yù)測為0%、銷售金額同比預(yù)測為+3.0%。
　　4月資金來源同比小幅改善，其中銷售回款改善、融資資金降幅擴(kuò)大。4月單月來看，資金來源同比+3.6%（計(jì)算值+0.8%），較前值+0.8pct。從4月各資金來源同比來看，國內(nèi)貸款同比-11.7%（計(jì)算值-12.4%），較前值-17.8pct；自籌資金同比-24.3%（計(jì)算值-27.9%），較前值-6.9pct；定金及預(yù)收款同比+31.2%（計(jì)算值+29.3%），較前值+17.7pct；個(gè)人按揭貸款同比+23.1%（計(jì)算值+21.9%），較前值+3.1pct。4月單月資金來源同比小幅改善，其中銷售回款中定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭顯著改善，國內(nèi)貸款由正轉(zhuǎn)負(fù)、自籌資金降幅擴(kuò)大。綜合之下，預(yù)計(jì)后續(xù)房地產(chǎn)資金來源仍處于略偏緊狀態(tài)，但隨著近期行業(yè)供需兩端放松政策的持續(xù)推出，尤其是供給端的融資支持三支箭，包括股權(quán)融資和消費(fèi)REITs等，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)行業(yè)的資金來源也將有所改善，不過改善節(jié)奏仍取決于融資政策實(shí)際落地情況。
　　投資分析意見：基數(shù)調(diào)減范圍及幅度加大，計(jì)算口徑下投資銷售均走弱，維持“看好”評級。我們認(rèn)為，我國房地產(chǎn)需求端短期銷售呈現(xiàn)超跌、但中期需求仍有支撐，而供給端呈現(xiàn)供給主體過度出清、中期行業(yè)供給亟待修復(fù)，預(yù)計(jì)供需兩端政策仍將更加積極；并預(yù)計(jì)房地產(chǎn)行業(yè)銷售也將逐步改善，并格局優(yōu)化下優(yōu)質(zhì)房企成長空間打開，將受益于政策放松和格局優(yōu)化雙重利好。我們維持房地產(chǎn)板塊“看好”評級，推薦：A股：華發(fā)股份、招商蛇口、濱江集團(tuán)、建發(fā)股份、保利發(fā)展、金地集團(tuán)、新城控股、萬科A；H股：越秀地產(chǎn)、華潤置地、建發(fā)國際、中海外發(fā)展、龍湖集團(tuán)；并維持物業(yè)管理板塊“看好”評級，推薦：保利物業(yè)、中海物業(yè)、華潤萬象、新大正、碧桂園服務(wù)，建議關(guān)注：招商積余。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：調(diào)控政策再收緊，銷售和融資資金再趨緊、受限占比再提升。