>> 華泰證券-房地產(chǎn)行業(yè)月報：投資仍在下降，竣工依舊亮眼-230516
| 上傳日期： |
2023/5/17 |
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| 1281KB |
| 格式： |
pdf 共17頁 |
來源： |
華泰證券 |
| 評級： |
增持 |
作者： |
陳慎,劉璐,林正衡 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
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基本面延續(xù)弱復蘇，分化趨勢下看好貨值充裕的優(yōu)質房企
4月房地產(chǎn)基本面延續(xù)弱復蘇態(tài)勢：開發(fā)投資同比降幅有所擴大，土地市場供求收縮、熱度分化，開工端依然低迷，竣工端延續(xù)亮眼表現(xiàn)；銷售金額同比升幅有所擴大，銷售均價受結構性因素影響上漲，展望5月下旬及6月，復蘇分化將繼續(xù)演繹；到位資金在銷售復蘇推動下同比升幅小幅擴大。我們認為二季度房地產(chǎn)市場將迎來分化行情，更加看好具備充裕供應彈性的城市以及在主流城市有充裕貨值和較強補貨能力的優(yōu)質房企。
統(tǒng)計精細化，修復向好趨勢不變
本月統(tǒng)計局發(fā)布房地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，此次統(tǒng)計數(shù)據(jù)進行了一次大的基數(shù)調(diào)整，所以在使用過往數(shù)據(jù)進行同比計算時出現(xiàn)計算結果與公布同比數(shù)據(jù)相出入的情況。調(diào)整條目包括房地產(chǎn)開發(fā)投資、新開工面積、竣工面積、銷售面積等，其中調(diào)整前后差異比較大的條目主要為房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售面積。由于多數(shù)數(shù)據(jù)基數(shù)都是有所調(diào)降，導致公布的同比數(shù)據(jù)要高于計算數(shù)據(jù)，經(jīng)調(diào)整后的23年的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)表現(xiàn)更好一些，但整體向好的趨勢沒有明顯變化。
開工端依舊低迷，竣工端復蘇強勁
4月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下滑7.3%，降幅較3月擴大1.4pct。土地市場供求收縮、熱度分化，開工端依然低迷，竣工端表現(xiàn)亮眼。1、4月300城住宅類土地供求規(guī)模繼續(xù)同比收縮，但成交地塊溢價率延續(xù)修復，說明土地市場熱度分化明顯，流拍率持續(xù)降低，或意味著政府推出的地塊更為優(yōu)質。2、弱復蘇下房企拿地及開工意愿謹慎，新開工同比降幅略微收窄1.8pct，施工面積同比降幅亦小幅擴大。3、保交付和工程延期等因素推動竣工面積同比大增，增幅較3月擴大10.0pct。
銷售金額同比增幅擴大，二季度復蘇將演繹分化
4月全國商品房銷售面積同比上升5.5%，較3月擴大5.3pct；銷售金額同比上升28.0%，升幅較3月擴大19.2pct。銷售金額增速顯著大于面積，主要因為銷售均價同比+9.2%，但我們認為更多是結構因素，即一二線城市和這些城市核心區(qū)域銷售占比提升。剔除結構性因素，全國房價仍處于溫和復蘇通道，百城新房價格同比下滑0.07%、環(huán)比上漲0.02%。4月貝殼領先指標的環(huán)比走弱預示著5月房地產(chǎn)市場或將進入分化格局，供給彈性較強的城市將持續(xù)保持較好的景氣度，而供給彈性較弱的三四線城市可能面臨調(diào)整。
到位資金跟隨銷售金額同比增幅擴大
4月全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金同比上升3.4%，較3月改善0.4pct，與銷售金額復蘇的態(tài)勢同步。具體來看：1、4月定金及預收款、個人按揭貸款同比上升29.3%、23.4%，較3月改善15.8、3.5pct，與銷售復蘇的情況可以相互印證；2、國內(nèi)貸款同比下降11.7%，自籌資金同比下滑27.9%，分別較3月下降17.7、10.5pct，隨著新開工與施工面積的下降，房企開發(fā)貸融資規(guī)模有所下降。
投資建議
重點推薦：1）A股開發(fā)：華發(fā)股份、城建發(fā)展、招商蛇口、建發(fā)股份、濱江集團、萬科A、新城控股、金地集團；2）港股開發(fā)：越秀地產(chǎn)、華潤置地、中國海外發(fā)展、龍湖集團；4）物管公司：中海物業(yè)、保利物業(yè)、濱江服務、華潤萬象生活、招商積余、萬物云、新大正。
風險提示：疫情不確定性；行業(yè)政策不確定性；基本面下行；部分房企經(jīng)營風險。
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