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核心觀點(diǎn)：4月市場(chǎng)熱度有所下降，重點(diǎn)城市單月新房共成交1559萬方，同比增長(zhǎng)26%，環(huán)比下降30%，二手房環(huán)比下降20%。百?gòu)?qiáng)房企單月銷售金額6421億元，同比增長(zhǎng)30%，環(huán)比下降14%，較過去五年環(huán)比均值的-5%下降幅度更大。主流房企中，18家房企實(shí)現(xiàn)了單月同比正增長(zhǎng)，有5家銷售金額單月環(huán)比正增長(zhǎng)，較3月的27家大幅減少。融資規(guī)模利率雙降，本月房企債務(wù)融資規(guī)模達(dá)590億元，環(huán)比下降12%，加權(quán)融資成本有所下行。
　　4月銷售熱度有所下降。2023年4月百?gòu)?qiáng)房企全口徑銷售金額為6421億元，同比增長(zhǎng)30.4%，環(huán)比下降13.9%，較過去五年環(huán)比均值的-5%下降幅度更大；銷售面積為3256萬平，同比增長(zhǎng)2.2%，同比增幅收窄，環(huán)比下降24.2%。主流房企中，18家房企實(shí)現(xiàn)了單月同比正增長(zhǎng)，數(shù)量與上月持平，有5家銷售金額單月環(huán)比正增長(zhǎng)，較3月的27家大幅減少。4月百?gòu)?qiáng)房企新增土地貨值3193.1億元，同比下降9.2%，環(huán)比上升117.8%。
　　新房成交回落，二手房表現(xiàn)相對(duì)較好。4月新房共成交1558.9萬方，環(huán)比下降30.3%，同比增長(zhǎng)25.5%。其中一線成交326.0萬方，環(huán)比下降12.0%；二線成交767.6萬方，環(huán)比下降29.3%；三四線成交465.3萬方，環(huán)比下降40.4%；二手房方面，我們跟蹤的重點(diǎn)城市成交面積環(huán)比下降19.7%，同比增長(zhǎng)79.7%。
　　債券融資規(guī)模下行，融資成本走低。（1）4月AH兩市無房企股權(quán)融資落地，A股房企再融資正平穩(wěn)推進(jìn)；（2）4月房企債券融資總額為590.0億元，同比下降23.1%，環(huán)比下降11.9%，均為境內(nèi)發(fā)債；（3）4月境內(nèi)公司債、短融、中票，定向工具，資產(chǎn)支持證券的發(fā)行利率分別為3.65%、2.91%、3.68%、3.91%、2.92%，加權(quán)融資成本為3.47%，較上月下降了31BP；（4）4月融資類房地產(chǎn)信托發(fā)行規(guī)模13.2億元，同比下降91.2%，環(huán)比增長(zhǎng)92.8%。
　　我們認(rèn)為在政策寬松及經(jīng)濟(jì)恢復(fù)背景下，居民信心將持續(xù)恢復(fù)，需求將持續(xù)釋放，在核心城市土儲(chǔ)充足且持續(xù)拿地的房企將脫穎而出，看好“三好房企”，推薦A股：華發(fā)股份、招商蛇口、濱江集團(tuán)、萬科A、保利發(fā)展、建發(fā)股份，港股：越秀地產(chǎn)、中國(guó)海外發(fā)展、建發(fā)國(guó)際集團(tuán)、綠城中國(guó)、碧桂園。隨著地產(chǎn)銷售復(fù)蘇，商業(yè)及物管企業(yè)盈利和估值有望修復(fù)，推薦A股：新城控股，港股：龍湖集團(tuán)、華潤(rùn)置地、華潤(rùn)萬象生活、碧桂園服務(wù)、萬物云、保利物業(yè)。二手房成交復(fù)蘇勢(shì)頭良好，我們推薦交易商賽道龍頭貝殼?！氨＝粯恰惫ぷ鞒掷m(xù)推進(jìn)，看好有能力參與不良項(xiàng)目處置的代建公司綠城管理控股
　　風(fēng)險(xiǎn)分析
　　房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)主要在于銷售及結(jié)轉(zhuǎn)可能不及預(yù)期：
　　1、銷售不及預(yù)期，我們關(guān)注的重點(diǎn)城市周度銷售面積仍處于較低位置，銷售仍在底部區(qū)域，未來依舊有繼續(xù)下行或恢復(fù)不及預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)；
　　2、結(jié)轉(zhuǎn)不及預(yù)期：施工進(jìn)度受多重因素影響，施工進(jìn)度變慢將導(dǎo)致結(jié)轉(zhuǎn)不及預(yù)期；
　　3、房企信用修復(fù)不及預(yù)期：部分高杠桿的民營(yíng)房企出險(xiǎn)可能性仍存，導(dǎo)致行業(yè)整體信用修復(fù)進(jìn)度緩慢，影響房企公開市場(chǎng)債務(wù)的融資規(guī)模與融資成本，進(jìn)而導(dǎo)致行業(yè)竣工及現(xiàn)金流壓力加劇。