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商品房銷售額持續(xù)增長，市場復蘇進程仍需觀察
　　國家統(tǒng)計局發(fā)布2023年1-4月商品房投資和銷售數(shù)據。2023年1-4月，全國商品房銷售面積3.76億平，同比下降0.4%（1-3月-1.8%）；1-4月商品房銷售額3.98萬億元，同比增長8.8%（1-3月+4.1%），其中商品住宅銷售額同比增長11.8%。分區(qū)域看，1-4月東部、中部、西部、東北區(qū)域商品房銷售額同比增速分別為15.7%、-4.2%、1.3%、30.4%（1-3月分別為9.3%、-6.7%、0.2%、18.4%），東部和東北區(qū)域市場回暖進程較快。整體來看，4月以來寬松購房政策持續(xù)，商品房銷售額連續(xù)兩個月實現(xiàn)正增長，但從我們跟蹤的64城5月新房銷售表現(xiàn)來看，銷售數(shù)據環(huán)比有所回落，二季度銷售市場復蘇進程仍需觀察。
　　新開工面積降幅擴大，竣工面積保持增長
　　2023年1-4月，全國房屋新開工面積3.12億平，同比下降21.2%（1-3月-19.2%）；其中住宅新開工面積2.29億平，同比下降20.6%（1-3月-17.8%），降幅進一步拉大，源于2022年以來品牌房企投資信心不足，房企新開工意愿較弱。伴隨3月以來熱點城市土拍競爭熱度提升，預計二季度房企新開工意愿將會提升。2023年1-4月，房屋竣工面積2.37億平，同比增長18.8%（1-3月+14.7%），其中住宅竣工面積1.74億平，同比增長19.2%（1-3月+16.8%），連續(xù)三個月實現(xiàn)上漲，伴隨各地保交付政策持續(xù)推進，我們預計2023年竣工數(shù)據將持續(xù)改善。
　　開發(fā)投資數(shù)據持續(xù)承壓，房企資金壓力猶存
　　2023年1-4月，房地產開發(fā)投資額3.55萬億元，同比下降6.2%（1-3月-5.8%），其中住宅開發(fā)投資額同比下降4.9%。開發(fā)投資數(shù)據降幅擴大主要源于房企投資拿地意愿不足，導致開復工面積減少，短期伴隨銷售邊際回暖和集中土拍熱度回升，房企供給端擴張能力有望企穩(wěn)回升，長期來看房企融資恢復正常，開發(fā)投資能力有望企穩(wěn)。2023年1-4月，房地產開發(fā)企業(yè)到位資金4.52萬億元，累計同比下降6.4%（1-3月-9.0%），其中自籌資金單月下降24.3%，銷售回款資金有所改善，企業(yè)資金壓力猶存。
　　投資建議
　　四月中央政治局會議仍然堅持“房住不炒”定位，地方層面因城施策持續(xù)，上海、廣州、杭州、蘇州等核心一二線城市公積金政策邊際放松，二季度寬松購房政策有望延續(xù)。我們認為二季度房企推盤高峰到來，在2022年同期低基數(shù)下銷售數(shù)據有望持續(xù)改善，拿地積極的國央企貨值會更充裕。供給側改革下，持續(xù)看好投資強度高、布局區(qū)域優(yōu)、機制市場化的強信用房企。受益標的：（1）保利發(fā)展、招商蛇口、華發(fā)股份、建發(fā)股份、越秀地產等優(yōu)質央國企；（2）萬科A、金地集團、新城控股、美的置業(yè)等財務穩(wěn)健的民企和混合所有制企業(yè)。
　　風險提示：（1）行業(yè)銷售恢復不及預期，融資改善不及預期，房企資金風險進一步加大。（2）政策放松不及預期。