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事件描述
　　2023年5月16日，國家統(tǒng)計局發(fā)布2023年1-4月房地產(chǎn)開發(fā)和銷售相關(guān)數(shù)據(jù)。
　　事件評論
　　低基數(shù)下4月銷售同比表現(xiàn)尚可，城市分化是核心特征。2023年1-4月全國商品房銷售額/面積/均價分別同比+8.8%/-0.4%/+9.2%，總量逐步企穩(wěn)，均價結(jié)構(gòu)性上升；按可比口徑計算（統(tǒng)計局對毀約退房銷售數(shù)據(jù)、執(zhí)法檢查中發(fā)現(xiàn)的問題數(shù)據(jù)進行修正，且剔除非房地產(chǎn)開發(fā)性質(zhì)的項目投資以及具有抵押性質(zhì)的銷售數(shù)據(jù)），4月當月全國商品房銷售額/面積/均價分別同比+28.0%/+5.5%/+21.4%，環(huán)比分別-39.0%/-48.1%/+17.4%，積壓需求前期集中釋放、房企推盤節(jié)奏放緩等因素的影響下，銷售邊際有所回落，但低基數(shù)下同比表現(xiàn)尚可。4月統(tǒng)計局口徑銷售面積同比與百強房企口徑（同比+2.2%）相當，但明顯弱于重點城市備案口徑（同比+28.4%），且均價同環(huán)比均有明顯增長，均指向本輪需求復蘇的核心特征——城市分化；重點城市以及城市內(nèi)優(yōu)勢板塊供需關(guān)系相對更好，量價率先取得一定修復，推動整體均價明顯增長，但其他城市和弱勢板塊庫存去化壓力依舊較大。預期修復、房價企穩(wěn)、政策博弈空間變小使得觀望情緒有所緩解，是本輪需求復蘇的核心驅(qū)動力，低基數(shù)下預計后續(xù)同比仍有較好表現(xiàn)，全年總量有望實現(xiàn)企穩(wěn)，但城市分化仍將延續(xù)。
　　補庫存依舊偏弱，竣工持續(xù)向上符合預期。2023年1-4月新開工面積同比-21.2%，可比口徑下4月當月新開工面積同比-27.4%；1-4月300城宅地成交建面/金額分別同比33.2%/-20.9%；當前行業(yè)仍處于去庫存階段，終端銷售有所改善但城市分化顯著，廣大民營房企受制于土儲布局、資金壓力和經(jīng)營信心，短期仍不具備補庫存的能力和意愿，因此前端的拿地和開工表現(xiàn)弱于銷售基本符合預期。后端竣工表現(xiàn)明顯優(yōu)于前端，2023年1-4月竣工面積同比+18.8%，可比口徑下4月當月竣工面積同比+41.8%，當月增速環(huán)比提升9.8pct；前期實際竣工與理論竣工的巨大缺口，決定著后續(xù)竣工端的持續(xù)改善將是大概率事件，在銷售逐步復蘇與保交付穩(wěn)步推進的背景下，全年竣工彈性的確定性較高。
　　投資端繼續(xù)承壓，資金鏈壓力邊際緩解。2023年1-4月房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額同比-6.2%，可比口徑下4月當月房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額同比-7.3%，當月降幅環(huán)比繼續(xù)擴大，預計開工和拿地仍將拖累投資表現(xiàn)。2023年1-4月房企到位資金同比-6.4%，可比口徑下4月當月房企到位資金同比+3.6%，當月增速環(huán)比提升0.8pct；可比口徑下4月當月定金及預收款/個人按揭貸款分別同比+31.2%/+23.1%，與銷售表現(xiàn)基本吻合，環(huán)比有所回落但低基數(shù)下同比表現(xiàn)尚可；國內(nèi)貸款同比-11.7%，與新開工偏弱大體一致。綜合而言，雖然行業(yè)資金鏈壓力依舊較大，但邊際上有一定緩釋，當月到位資金增速已明顯高于投資增速。
　　投資建議：預期修復、房價企穩(wěn)、政策博弈空間變小使得觀望情緒緩解，是本輪需求復蘇的核心驅(qū)動力，低基數(shù)下預計后續(xù)同比仍有不錯表現(xiàn)，全年總量有望企穩(wěn)，但城市分化仍將延續(xù)，重點城市和高信用房企復蘇彈性有望領(lǐng)先。建議關(guān)注：1）銷售彈性大的高信用房企，尤其是中等規(guī)模優(yōu)質(zhì)房企；2）關(guān)聯(lián)房企穩(wěn)健的優(yōu)質(zhì)物管企業(yè)；3）優(yōu)質(zhì)代建公司。
　　風險提示
　　1、低線城市后續(xù)需求表現(xiàn)低于預期；
　　2、重點城市土地市場競爭持續(xù)加劇。