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業(yè)績(jī)改善超預(yù)期，行業(yè)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)力再加強(qiáng)
　　2023Q1公司總交易額9715億元，同比+65.8%；其中公司存量房總交易額6643億元，同比+77.6%，占比公司總交易額68.4%；新房總交易額為2779億元，同比+44.2%，占比公司總交易額28.6%，市占率9.1%，較2022年提升2.0pct；存量房交易規(guī)模占比較2022年提升8pct，交易規(guī)模增速優(yōu)于新房。2023Q1公司凈收入為203億元，同比+61.6%，超過公司在2022年業(yè)績(jī)公告中對(duì)2023Q1的業(yè)績(jī)預(yù)測(cè)，即凈收入180-185億元，同比+43.4-47.4%。經(jīng)調(diào)整凈利潤(rùn)為35.6億元，較2022年全年凈利潤(rùn)增加7.2億元。2023Q1公司毛利潤(rùn)為63億元，同比+186.1%，毛利率為31.3%，較2022年增加13.6%，毛利率改善顯著，實(shí)現(xiàn)上市以來新高。公司存量房交易規(guī)模Q1增速優(yōu)于新房，我們認(rèn)為這印證了我們的判斷，即市場(chǎng)修復(fù)時(shí)二手銷售彈性更強(qiáng)。此外，公司新房業(yè)務(wù)市占率提升，我們認(rèn)為這彰顯了公司在新房銷售渠道業(yè)務(wù)上較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力?？傮w來看，公司一季度各項(xiàng)業(yè)務(wù)銷售表現(xiàn)和利潤(rùn)率均表現(xiàn)出強(qiáng)有力的修復(fù)彈性。
　　降本增效效果顯著，活躍門店及經(jīng)紀(jì)人數(shù)量上升
　　2023Q1公司運(yùn)營(yíng)費(fèi)用33.7億元，費(fèi)率為16.6%，環(huán)比2022Q4降低5.5pct，較2022年降低7.5pct。截止2023年3月，公司門店數(shù)量為41275家，活躍門店數(shù)量39622家，分別較2022年末增加759家和2176家；經(jīng)紀(jì)人數(shù)量43.6萬名，活躍經(jīng)紀(jì)人數(shù)量41.1萬名，分別較2022年末增加4.2萬人和6.2萬人。公司雖然在一季度增加了門店及經(jīng)紀(jì)人數(shù)量，但整體費(fèi)率持續(xù)走低，我們認(rèn)為這顯示出公司較強(qiáng)的費(fèi)用控制能力，降本增效成果顯著。
　　Q2業(yè)績(jī)預(yù)測(cè)增速維持較高水平，增長(zhǎng)彈性依舊可期
　　根據(jù)公司2023Q1業(yè)績(jī)公告，公司預(yù)計(jì)2023Q2凈收入總額為185-190億元，同比2022Q2提升34.3-37.9%。我們認(rèn)為，公司的業(yè)績(jī)預(yù)測(cè)雖較Q1略有降低，但Q1銷售高企主要因疫情管控優(yōu)化后需求積壓反彈，Q2市場(chǎng)進(jìn)入常態(tài)化修復(fù)后成交較Q1回落屬于正常現(xiàn)象。此外，我們認(rèn)為公司預(yù)計(jì)Q2實(shí)現(xiàn)30+%的營(yíng)收好于行業(yè)整體修復(fù)增速，公司Alpha屬性依舊突出。
　　盈利預(yù)測(cè)與估值
　　我們繼續(xù)看好貝殼作為中介龍頭在本輪地產(chǎn)行業(yè)修復(fù)周期中新房和二手房業(yè)務(wù)的表現(xiàn)。根據(jù)公司2023Q1業(yè)績(jī)和Q2業(yè)績(jī)指引，我們上調(diào)公司2023年經(jīng)調(diào)整每股收益為2.02元每股，參考可比公司估值以及貝殼龍頭地位，我們給予公司2023年30xPE估值，對(duì)應(yīng)目標(biāo)價(jià)為69.00港元，維持“買入”評(píng)級(jí)（非特別注明均以人民幣計(jì)價(jià)，取近12月平均匯率，1港幣=0.8783人民幣）。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示
　　二手房修復(fù)不及預(yù)期；需求修復(fù)力度走弱。