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4月70城房?jī)r(jià)漲幅趨緩，城市房?jī)r(jià)分化明顯。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，2023年4月70個(gè)大中城市新建商品住宅銷售價(jià)格指數(shù)環(huán)比+0.3%，同比-0.7%。二手房指數(shù)環(huán)比持平，同比-2.7%。具體看，4月新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲62城（-2，較上月變化，下同），環(huán)比下跌7城（+2）；4月同比上漲22城（+4），同比下跌48城（-3）。分城市來看，一線城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲0.4%，漲幅較上月擴(kuò)大0.1pct，北京、上海、廣州和深圳環(huán)比分別上漲0.6%、0.4%、0.2%和0.3%。二線城市環(huán)比上漲0.4%，漲幅收窄0.2pct，其中銀川環(huán)比+1%、成都環(huán)比+0.9%漲幅領(lǐng)先。三線城市環(huán)比+0.2%，漲幅收窄0.1pct。整體看，房?jī)r(jià)環(huán)比上漲的城市數(shù)量較3月有所減少，且城市之間房?jī)r(jià)走勢(shì)出現(xiàn)分化，一線城市及部分二線城市市場(chǎng)表現(xiàn)堅(jiān)挺，而多數(shù)二三線城市環(huán)比漲幅已有所收窄。主要由于當(dāng)前經(jīng)濟(jì)環(huán)境下居民對(duì)未來收入預(yù)期偏弱、前期積壓的剛需在2-3月釋放接近尾聲、季節(jié)性因素影響下供求出現(xiàn)階段性回落。
　　行情回顧：本周中信房地產(chǎn)指數(shù)累計(jì)變動(dòng)幅度為-3.8%，落后滬深300指數(shù)3.99個(gè)百分點(diǎn)，在29個(gè)中信行業(yè)板塊排名中位列第28名。本周上漲個(gè)股共21支，較上周減少29支，下跌股數(shù)為110支。
　　新房：本周30個(gè)城市新房成交面積為296.8萬平方米，環(huán)比下降5.3%，同比提升16.8%，其中樣本一線城市的新房成交面積為72.9萬方，環(huán)比3.3%，同比114.3%；樣本二線城市為175.0萬方，環(huán)比-4.7%，同比12.1%；樣本三線城市為48.9萬方，環(huán)比-10.0%，同比-23.6%。從今年累計(jì)20周新房成交面積同比看，樣本30城共計(jì)6060.7萬方，同比16.9%；一線城市為1348.9萬方，同比31.7%；二線城市為3386.7萬方，同比10.3%；三線城市為1325.1萬方，同比21.4%。
　　二手房：本周我們跟蹤的13個(gè)重點(diǎn)城市二手房成交面積合計(jì)130.3萬方，環(huán)比下降10.6%，同比增長(zhǎng)51.8%。其中樣本一線城市的本周二手房成交面積為36.1萬方，環(huán)比-11.4%；樣本二線城市為61.1萬方，環(huán)比-13.9%；樣本三線城市為33.1萬方，環(huán)比-2.5%。
　　信用債：根據(jù)wind統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，本周（5.15-5.21）共發(fā)行房企信用債3只，環(huán)比持平；發(fā)行規(guī)模共計(jì)33.00億元，環(huán)比減少-7.35億元，總償還量48.42億元，環(huán)比減少13.59億元，凈融資額為-15.42億元，環(huán)比增加6.24億元。
　　投資建議：我們繼續(xù)堅(jiān)定地看多政策，認(rèn)為需求回暖的持續(xù)需要政策繼續(xù)呵護(hù)。無論大政策是否出臺(tái)，我們認(rèn)為今年都將呈現(xiàn)總量弱復(fù)蘇、結(jié)構(gòu)復(fù)蘇偏強(qiáng)的格局，一線+不超過三分之二的二線+少量三線城市有望在今年實(shí)現(xiàn)銷售復(fù)蘇。擇股方向包含以下幾個(gè)方向：1、受益于需求側(cè)復(fù)蘇、競(jìng)爭(zhēng)格局改善的。A股：濱江集團(tuán)、華發(fā)股份、建發(fā)股份、招商蛇口、保利發(fā)展、萬科A、金地集團(tuán)；H股：綠城中國(guó)、越秀地產(chǎn)、華潤(rùn)置地、中國(guó)海外發(fā)展、中國(guó)海外宏洋；2、受益于一線城市量?jī)r(jià)修復(fù)的區(qū)域型概念公司；3、受益于竣工鏈復(fù)蘇的標(biāo)的：物業(yè)：A股關(guān)注招商積余；H股關(guān)注華潤(rùn)萬象生活、中海物業(yè)、保利物業(yè)、綠城服務(wù)、萬物云。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：政策出臺(tái)速度和執(zhí)行力度不及預(yù)期，基本面繼續(xù)下行引發(fā)連鎖反應(yīng)。