>> 湘財證券-房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)點評：銷售保持溫和復(fù)蘇，投資持續(xù)走弱-230518
| 上傳日期： |
2023/5/19 |
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| 669KB |
| 格式： |
pdf 共6頁 |
來源： |
湘財證券 |
| 評級： |
增持 |
作者： |
張智瓏 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
| 下載權(quán)限： |
此報告為加密報告 |
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核心要點：
銷售保持溫和復(fù)蘇，城市間分化仍在加劇
本月統(tǒng)計局對房地產(chǎn)銷售和投資等數(shù)據(jù)進(jìn)行了基數(shù)調(diào)整，由于調(diào)整前去年同期的數(shù)據(jù)被高估，我們根據(jù)最新公布的同比倒算去年同期數(shù)據(jù)，可以看到調(diào)整后今年3、4月的房地產(chǎn)銷售和投資變化最明顯，同比要好于調(diào)整前，反映出市場仍處于溫和復(fù)蘇。從銷售面積看，1-4月商品房銷售面積為3.76億平方米（同比-0.4%），降幅收窄1.4pct；住宅銷售面3.3億平方米（同比+2.7%），漲幅擴大1.3pct。從4月單月看，雖然環(huán)比下滑較多，但商品房銷售面積同比+5.5%、住宅銷售面積同比+8.1%，漲幅均較3月明顯擴大，主要受去年4月基數(shù)較低影響。
從銷售金額看，1-4月商品房銷售額同比+8.8%、住宅銷售額同比+11.8%，漲幅均較上月擴大4.7pct。4月單月商品房銷售額、住宅銷售額同比分別為+28%、+31%，漲幅均較3月擴大約20pct。銷售額增幅顯著強于銷售面積，得益于高能級城市銷售持續(xù)回暖，房價結(jié)構(gòu)性上漲。體現(xiàn)在一線城市4月新房價格指數(shù)環(huán)比繼續(xù)擴大（二三線城市環(huán)比漲幅略有收窄），并且成交占比和房價最高的東部地區(qū)銷售額大幅增長，另外也有去年同期低基數(shù)影響。
房企到位資金隨銷售同步回升，居民中長貸大幅減少
4月單月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金同比+3.4%（前值+2.9%），其中定金及預(yù)收款同比+31%（前值+14%），個人按揭貸款同比+23%（前值+20%），國內(nèi)貸款同比-12%（前值+6%），自籌資金同比-24%（前值-17%）。此外，4月居民中長期貸款減少1156億元，較去年同期多減842億，創(chuàng)下歷史新低，我們認(rèn)為居民提前還貸是主要原因。
竣工延續(xù)復(fù)蘇，投資、新開工繼續(xù)下行
1-4月房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額同比-6.2%，降幅較上月擴大0.4pct；4月單月同比-7.3%，較上月擴大1.4pct。1-4月房屋新開工面積同比-21.2%，施工面積同比-5.6%，竣工面積同比+18.8%，其中新開工和施工降幅較上月分別擴大2pct、0.4pct，竣工漲幅擴大4.1pct。4月單月新開工和施工同比分別下降27%、36%，竣工同比增長42%，其中竣工面積已高于18-21年同期，但新開工和施工面積創(chuàng)下17年以來新低。我們認(rèn)為，保交樓政策持續(xù)發(fā)力疊加去年疫情影響施工進(jìn)度導(dǎo)致低基數(shù)將繼續(xù)拉動竣工同比回升，但由于銷售復(fù)蘇力度不足，房企拿地和新開工意愿仍較弱，施工同比也持續(xù)下降。
投資建議
4月新房銷售延續(xù)溫和復(fù)蘇，特別是高能級城市復(fù)蘇最為顯著，房價結(jié)構(gòu)性上漲。但是，銷售復(fù)蘇力度不足導(dǎo)致房企拿地開工意愿較弱，投資下行壓力仍然較大，預(yù)計竣工將持續(xù)修復(fù)。當(dāng)前階段建議關(guān)注拿地投資能力強、土儲布局合理、融資能力強的優(yōu)質(zhì)房企，維持行業(yè)“增持”評級。
風(fēng)險提示
房地產(chǎn)支持政策落地執(zhí)行不及預(yù)期；經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇不及預(yù)期導(dǎo)致居民收入恢復(fù)較慢；市場銷售復(fù)蘇低于預(yù)期；房企信用風(fēng)險暴露增加。
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