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 5月30城新房同比+27%，環(huán)比4月同期-2%；13城二手房累計(jì)同比+63%，環(huán)比4月同期-9%。5月30城新房累計(jì)成交面積743萬(wàn)方，同比+27%，環(huán)比4月同期-2%；全年累計(jì)同比+13%。其中，一線城市5月累計(jì)成交170萬(wàn)方，同比+87%，環(huán)比4月同期-11%，全年累計(jì)同比+32%。二線城市5月累計(jì)成交428萬(wàn)方，同比+22%，環(huán)比4月同期+8%；全年累計(jì)同比+6%。三線城市5月累計(jì)成交145萬(wàn)方，同比+1%，環(huán)比4月同期-14%；全年累計(jì)同比+17%。5月13城二手房累計(jì)成交面積524萬(wàn)方，同比+63%，環(huán)比4月同期-9%；全年累計(jì)同比+54%。除需求不足外，供應(yīng)或成為制約修復(fù)的約束之一，據(jù)CRIC調(diào)研，5月28個(gè)重點(diǎn)城市預(yù)計(jì)新增商品住宅供應(yīng)面積1355萬(wàn)平方米，較4月環(huán)比下降14%，同比增長(zhǎng)9%，預(yù)計(jì)5月成交環(huán)比或仍有小幅下降。
　　4月銷(xiāo)售環(huán)比下降，市場(chǎng)復(fù)蘇動(dòng)能衰退。2023年1-4月商品房銷(xiāo)售面積37636萬(wàn)平方米，同比下降0.4%，降幅較1-3月收窄1.4個(gè)百分點(diǎn)，商品房銷(xiāo)售額39750億元，增長(zhǎng)8.8%，較1-3月擴(kuò)大4.7個(gè)百分點(diǎn)。單月來(lái)看，2023年4月商品房銷(xiāo)售面積7690萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)5.5%，環(huán)比大跌48%，商品房銷(xiāo)售金額9205億元，同比增長(zhǎng)28%，環(huán)比下降39%。4月未能延續(xù)2月、3月的“小陽(yáng)春”行情，前期積累的剛需需求釋放完畢，當(dāng)前市場(chǎng)復(fù)蘇動(dòng)能衰退。各區(qū)域中，東部地區(qū)市場(chǎng)恢復(fù)較好，1-4月商品房銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額分別同比增長(zhǎng)5.5%和15.7%，中部和西部地區(qū)銷(xiāo)售面積累計(jì)同比仍下降。
　　竣工持續(xù)保持高增，新開(kāi)工依舊萎靡。房屋新開(kāi)工面積31220萬(wàn)平方米，下降21.2%。房屋竣工面積23678萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)18.8%?？⒐こ掷m(xù)保持高增長(zhǎng)，竣工累計(jì)增速較1-3月提升4.1個(gè)百分點(diǎn)，據(jù)百年建筑網(wǎng)調(diào)研全國(guó)各地1114個(gè)保交樓項(xiàng)目交付情況，5月保交樓已交付比例為34%，較3月上升11個(gè)百分點(diǎn)。但房企開(kāi)工意愿仍然較低，新開(kāi)工依舊萎靡，連續(xù)兩個(gè)月降幅擴(kuò)大，降幅較上月擴(kuò)大2個(gè)百分點(diǎn)。1-4月全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資35514億元，同比下降6.2%，降幅較1-3月份擴(kuò)大0.4個(gè)百分點(diǎn)，且連續(xù)兩個(gè)月下跌。一方面是受到新開(kāi)工低迷的拖累，另一方面，土地市場(chǎng)尚未修復(fù)，成交量仍處在較低水平。
　　到位資金增速提升，銷(xiāo)售回款邊際修復(fù)。2023年1-4月到位資金增速為-6.4%，降幅較1-3月收窄2.6個(gè)百分點(diǎn)。其中國(guó)內(nèi)貸款、自籌資金仍為負(fù)增長(zhǎng)，分別同比-10.0%和-19.4%，定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭貸款同比增長(zhǎng)4.0%和2.5%，增速分別較1-3月提升6.8和5.4個(gè)百分點(diǎn)，主要是隨著銷(xiāo)售好轉(zhuǎn)回款呈現(xiàn)修復(fù)。
　　投資建議：我們認(rèn)為當(dāng)前板塊應(yīng)當(dāng)關(guān)注2條投資主線：1）開(kāi)發(fā)企業(yè)：華發(fā)股份、越秀地產(chǎn)、招商蛇口、保利發(fā)展、濱江集團(tuán)、建發(fā)股份、萬(wàn)科A、龍湖集團(tuán)、華潤(rùn)置地等；2）物管企業(yè)：中海物業(yè)、華潤(rùn)萬(wàn)象生活、招商積余等。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：銷(xiāo)售恢復(fù)不及預(yù)期；政策效果不及預(yù)期；行業(yè)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)