>> 東海證券-宏觀周報：4月地產(chǎn)銷售是升？還是降？-230523
| 上傳日期： |
2023/5/23 |
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| 格式： |
pdf 共10頁 |
來源： |
東海證券 |
| 評級： |
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作者： |
劉思佳,胡少華 |
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4月地產(chǎn)銷售是升？還是降？市場對4月房地產(chǎn)數(shù)據(jù)存在分歧，有的認為當月地產(chǎn)銷售同比上升，有的認為大幅下降。我們認為，判斷當月地產(chǎn)銷售下降，主要可能是忽略了統(tǒng)計局對房地產(chǎn)相關(guān)數(shù)據(jù)可比口徑的調(diào)整，4月房地產(chǎn)銷售實際上是上升的。從數(shù)據(jù)來看，房地產(chǎn)市場在改善，尤其是銷售以及竣工，不過結(jié)合5月的高頻數(shù)據(jù)來看，改善的力度并不大，壓力可能仍在二、三線城市。
地產(chǎn)銷售繼續(xù)回升。根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)，1-4月商品房銷售面積累計同比-0.4%，前值-1.8%。但根據(jù)絕對值金額直接來測算，1-4月商品房銷售面積累計同比-5.4%，前值3.5%，4月當月同比為-11.8%，前值-3.5%，這與統(tǒng)計局直接公布的增速出現(xiàn)了背離。其中主要原因是統(tǒng)計局針對房地產(chǎn)的數(shù)據(jù)進行了可比口徑的調(diào)整，使得數(shù)據(jù)更加能反映真實的情況。若忽略可比口徑來計算當月同比，得出的結(jié)論可能存在偏差。以統(tǒng)計局公布的累計同比增速修正可比口徑基數(shù)，4月當月商品房銷售面積同比5.5%，較前值上升5.4個百分點，表明地產(chǎn)銷售有明顯改善。
金融數(shù)據(jù)視角下也容易低估銷售的改善。4月居民新增中長期貸款為-1156億元，而房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中按揭貸款超過2000億元，依舊維持增長，兩者存在矛盾。我們認為，主要原因可能在于低利率環(huán)境下，居民提前歸還前期利率較高貸款的金額較多，從而導致居民中長期貸款下降。從數(shù)據(jù)看，房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中的個人按揭貸款仍然維持在2000億元以上，略高于去年月均1985億元，也高于去年同期1668億元，與可比口徑下商品房銷售面積當月同比增速所反映出的現(xiàn)象一致。故僅參考居民新增中長期貸款來判斷房地產(chǎn)銷售，可能存在低估。
地產(chǎn)投資增速估計仍偏弱。房地產(chǎn)數(shù)據(jù)中，銷售數(shù)據(jù)一般領(lǐng)先于新開工、投資等數(shù)據(jù)，投資增速滯后于銷售數(shù)據(jù)，而且開發(fā)商在拿地后通常并非一次性支付土地購置費，使投資數(shù)據(jù)更滯后。根據(jù)規(guī)定，首次繳納比例不得低于全部土地出讓價款的50%，剩余部分按照合同約定原則上在一年內(nèi)支付完畢。這就導致了土地購置費增速滯后于拿地面積增速3個季度至1年左右。由于2022年土地購置面積增速處于低位，其對土地購置費具有領(lǐng)先性，而土地購置費在房地產(chǎn)投資開發(fā)中的占比近3成，故年內(nèi)對地產(chǎn)投資可能繼續(xù)形成拖累。而受益于保交樓等措施的推進，竣工增速有望延續(xù)高增，對地產(chǎn)投資可能形成支撐。對于在建安環(huán)節(jié)中需求較高的大宗商品以及地產(chǎn)后周期產(chǎn)業(yè)鏈可能存在一定的預期差。
4月經(jīng)濟數(shù)據(jù)低于預期，但高頻數(shù)據(jù)顯示經(jīng)濟可能已有所恢復。上周，國內(nèi)發(fā)布4月工業(yè)生產(chǎn)、固定資產(chǎn)投資、社會消費品零售總額等經(jīng)濟數(shù)據(jù)，剔除基數(shù)效應(yīng)來看，總體低于預期，反觀海外美國經(jīng)濟仍有韌性，疊加其他諸如結(jié)售匯意愿的因素，人民幣匯率破7，而權(quán)益市場的調(diào)整也映射出了對于基本面的預期。高頻數(shù)據(jù)顯示，上中下游開工率多數(shù)回升，反映出工業(yè)生產(chǎn)有所恢復，但石油瀝青裝置開工率回落，基建投資支撐的動能可能在逐步回落。由于統(tǒng)計局對地產(chǎn)數(shù)據(jù)可比口徑的調(diào)整，市場對地產(chǎn)銷售的改善可能存在低估?？傮w來看，中國經(jīng)濟仍有韌性，政策上也仍有空間，短期的預期波動帶來的調(diào)整，不改中長期向好趨勢。
風險提示：地緣政治風險；政策力度不及預期；海外金融事件風險。
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