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板塊行情：本周（5月15日-5月19日）申萬(wàn)一級(jí)行業(yè)指數(shù)中，房地產(chǎn)指數(shù)下跌4.0%，在31個(gè)一級(jí)行業(yè)板塊中排名第30位，板塊表現(xiàn)低迷。A股華麗家族上漲26.1%，港股綠城管理控股上漲2.4%。
　　公司動(dòng)態(tài)：1）萬(wàn)科150億元定增申請(qǐng)獲深交所受理，募資擬用于11個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目等；昆山市人民政府與萬(wàn)科簽署城市更新戰(zhàn)略合作框架協(xié)議，雙方將圍繞城市更新在多領(lǐng)域開展合作。2）中國(guó)金茂50億小公募項(xiàng)目已被上交所受理。3）旭輝控股更新上會(huì)栢誠(chéng)會(huì)計(jì)事務(wù)所為2022年年報(bào)的新核數(shù)師。
　　銷售端：需求端動(dòng)力不足，市場(chǎng)小幅下滑。1）從我們監(jiān)測(cè)的21城數(shù)據(jù)來看，本周21城商品房單日平均成交面積46萬(wàn)方，周度成交面積324萬(wàn)方，環(huán)比下降3%，同比上升12%；2）從11城的二手房數(shù)據(jù)來看，周度成交面積178萬(wàn)方，環(huán)比下降4%，同比上升39%。
　　政策要聞：中央層面：央行堅(jiān)持不把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)手段；住建部要求加快健全信用管理制度。地方層面：1）廣州發(fā)布不動(dòng)產(chǎn)登記支持高質(zhì)量發(fā)展“新十條”，包括縮短不動(dòng)產(chǎn)登記業(yè)務(wù)辦理時(shí)限、推行“驗(yàn)登合一”服務(wù)等。2）南京放松產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)限購(gòu)政策，符合社保條件居民可增購(gòu)一套住房。3）杭州余杭區(qū)瓶窯鎮(zhèn)、中泰街道等7個(gè)街道、鎮(zhèn)及蕭山區(qū)寧圍街道放寬限購(gòu)，外地居民社保滿一個(gè)月即可購(gòu)房，本地戶籍居民家庭落戶不用滿5年即可購(gòu)第2套房。4）蘇州商轉(zhuǎn)公支持轉(zhuǎn)純公積金和組合貸，二胎家庭使用公積金貸款購(gòu)買首套房，貸款最高限額上浮30%，最高可貸117萬(wàn)。5）深圳市不動(dòng)產(chǎn)登記中心發(fā)布不動(dòng)產(chǎn)“帶押過戶”登記申辦指引，明確了三類服務(wù)模式及相關(guān)要求。
　　政策點(diǎn)評(píng)：1）貨幣政策堅(jiān)持穩(wěn)健取向，調(diào)控效果較好，房住不炒基調(diào)延續(xù)；信用體系建設(shè)將完善公共信用信息歸集、共享和公開，鼓勵(lì)行業(yè)協(xié)會(huì)商會(huì)完善行業(yè)信用自律機(jī)制，優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境。2）本周各地延續(xù)因城施策，核心城市南京、杭州邊際放松限購(gòu)，精確至街道和鎮(zhèn)；部分城市簡(jiǎn)化不動(dòng)產(chǎn)登記流程，放寬公積金適用范圍以及提高貸款額度；出臺(tái)“帶押過戶”指引，促進(jìn)良性發(fā)展。
　　投資策略：五月樓市出現(xiàn)回落，需求端動(dòng)力不足。預(yù)計(jì)2023年板塊行情仍以震蕩行情為主，建議基于估值左側(cè)布局，賺取高勝率收益，推薦方向仍為“兩個(gè)中心，一個(gè)基本點(diǎn)”，1）以高能級(jí)城市復(fù)蘇為中心，關(guān)注高能級(jí)城市土儲(chǔ)占比高或者2022年在高能級(jí)城市逆勢(shì)發(fā)力拿地的公司；2）以國(guó)央企估值修復(fù)為中心，在行業(yè)信用坍塌重塑的過程中，國(guó)央企享受天然優(yōu)勢(shì)，銷售、拿地、融資端均有顯現(xiàn)，而股權(quán)融資的放開，也將進(jìn)一步放大該優(yōu)勢(shì)，該過程將促使國(guó)央企估值得到系統(tǒng)性修復(fù)；3）以逐步建立護(hù)城河為基本點(diǎn)，估值中樞的提升仍然是需要剩余收益展望期限的拉長(zhǎng)，關(guān)注護(hù)城河逐步形成的公司。關(guān)注越秀地產(chǎn)、綠城中國(guó)、華潤(rùn)萬(wàn)象生活、保利發(fā)展、招商蛇口、華發(fā)股份、天地源、萬(wàn)科A等。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：微觀傳導(dǎo)機(jī)制失靈，仍無(wú)法有效終結(jié)房企縮表。