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核心觀點(diǎn)：
　　政策環(huán)境綜述：政策環(huán)境穩(wěn)定，一線城市邊際改善。地方政策層面，23年4月以來(lái)地方改善政策出臺(tái)頻次較低，單次政策改善力度較弱，如杭州分街道多次邊際放松限購(gòu)，廣州、惠州單個(gè)區(qū)放松四限，政策環(huán)境維持溫和狀態(tài)；23年以來(lái)，一線城市政策環(huán)境出現(xiàn)邊際改善，北京啟動(dòng)“一區(qū)一策”試點(diǎn)，深圳二手房指導(dǎo)價(jià)僅作參考，“帶押過(guò)戶”大范圍推行，廣州創(chuàng)新式開(kāi)展“一手房帶押過(guò)戶”。4月以來(lái)，“積極變化”、“新發(fā)展模式”成為中央及國(guó)家部委表態(tài)關(guān)鍵詞，新發(fā)展模式的推動(dòng)建立有利于房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)期平穩(wěn)健康發(fā)展。
　　成交市場(chǎng)綜述：量縮價(jià)漲，結(jié)構(gòu)性復(fù)蘇。根據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，23年4月全國(guó)商品房銷售金額同比上升28.0%，增速環(huán)比擴(kuò)大19.2pct，23M1-M4商品房銷售金額3.98萬(wàn)億元，同比上升8.8%，增速環(huán)比擴(kuò)大4.7pct。4月銷售整體呈現(xiàn)量縮價(jià)漲的趨勢(shì)，在22年低基數(shù)的影響下4月銷售增速表現(xiàn)走闊，但絕對(duì)規(guī)模來(lái)看，4月單月銷售面積僅相當(dāng)于14年水平，而Q1銷售規(guī)模與19年水平相當(dāng)，4月主要依靠核心區(qū)域結(jié)構(gòu)性復(fù)蘇帶來(lái)的價(jià)格漲幅拉動(dòng)金額增長(zhǎng)。
　　土地市場(chǎng)綜述：供地節(jié)奏緩慢，市場(chǎng)熱度分化。2023年4月全國(guó)600城商住用地出讓金2161億元，同比下降33.7%，23M1-M4實(shí)現(xiàn)出讓金6446億元，同比下降23.6%。與成交市場(chǎng)類似，土地市場(chǎng)核心區(qū)域熱度較高，帶動(dòng)土拍樓面價(jià)走高，但由于目前投資信心仍不足，地方土地供應(yīng)節(jié)奏緩慢，整體土地市場(chǎng)熱度仍未回暖，土地出讓規(guī)模仍處于低位。
　　開(kāi)發(fā)投資市場(chǎng)綜述：竣工增長(zhǎng)，投資仍未企穩(wěn)。根據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，23年4月商品房新開(kāi)工面積同比下降27.4%，降幅環(huán)比收窄1.6pct，截至4月累計(jì)施工面積同比下降5.8%。4月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資9540億元，同比下降7.3%。目前銷售市場(chǎng)僅有核心城市和區(qū)域有較好的表現(xiàn)，房企投資信心不足。4月商品房竣工面積同比上升37.2%，增速環(huán)比擴(kuò)大5.2pct，目前竣工增速表現(xiàn)較好，但對(duì)竣工的考驗(yàn)主要在6月之后。
　　融資市場(chǎng)綜述：到位資金保持上行趨勢(shì)，房企融資回落。根據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，23年4月房地產(chǎn)企業(yè)到位資金同比上升3.6%，增速環(huán)比擴(kuò)大0.8pct，但主要依靠銷售回款拉動(dòng)，房企開(kāi)發(fā)貸及自籌融資均出現(xiàn)下滑，一方面受資金環(huán)境影響，另一方面也受企業(yè)信心影響，因此在到位資金好轉(zhuǎn)的情況下投資仍無(wú)企穩(wěn)跡象。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示。未來(lái)基本面表現(xiàn)不及預(yù)期。未來(lái)融資環(huán)境進(jìn)一步收緊，信貸投放量減少。供給側(cè)改革下行業(yè)出清，對(duì)于市場(chǎng)情緒產(chǎn)生擾動(dòng)。