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5月44城新房成交面積同比] +13%，環(huán)比-9%；14城二手房成交面積同比+59%，環(huán)比-12%。截至26日，5月44城新房累計(jì)成交面積同比+13%，環(huán)比4月同期-9%；全年累計(jì)同比+10%。其中，一線城市5月累計(jì)成交同比+76%，環(huán)比4月同期-14%，全年累計(jì)同比+34%。二線城市5月累計(jì)成交同比+8%，環(huán)比4月同期-6%；全年累計(jì)同比+7%。三四線城市5月累計(jì)成交同比-8%，環(huán)比4月同期-12%；全年累計(jì)同比-2%。5月14城二手房累計(jì)成交面積同比+59%，環(huán)比4月同期-12%；全年累計(jì)同比+54%。4月以來(lái)重點(diǎn)城市新房、二手房市場(chǎng)熱度普遍出現(xiàn)下滑，5月仍延續(xù)環(huán)比回落態(tài)勢(shì)，企業(yè)推盤節(jié)奏亦明顯下滑。
　　杭州第四輪集中土拍維持較高熱度，民企積極性提升。5月23日杭州完成第四輪集中土拍，9宗地均成功出讓，總建面76.6萬(wàn)平方米，成交總金額138億元。此次出讓地塊位置比較核心，多宗地塊位于熱門板塊，其中6宗地塊均觸及封頂價(jià)搖號(hào)成交，整體溢價(jià)率達(dá)9.43%，延續(xù)了前三輪的高熱度。從拿地結(jié)果來(lái)看，本次9宗涉宅地均被民企獲取，其中濱江以52.1億元總價(jià)獲取3宗地塊，其他本土中小民企表現(xiàn)也較積極。無(wú)錫于同日完成第二輪集中土拍，5宗地均底價(jià)成交，依然依賴城投托底，市場(chǎng)分化明顯。
　　22城土拍量縮價(jià)漲，熱點(diǎn)城市熱度回升。據(jù)中指院統(tǒng)計(jì)，截至5月23日，22城涉宅用地合計(jì)推出343宗，規(guī)劃建面3066萬(wàn)平方米，同比下降44.2%；成交267宗，規(guī)劃建面2380萬(wàn)平方米，同比下降33.4%。成交樓面均價(jià)為14700元/㎡，同比上漲23.4%，平均溢價(jià)率8.2%，較去年同期提升3.1pp。各城市分化明顯，北京、杭州、上海等城市維持較高熱度，今年以來(lái)地價(jià)達(dá)上限的比例超50%，而長(zhǎng)春、鄭州、無(wú)錫等城市出讓地塊底價(jià)成交仍為主流。從拿地企業(yè)來(lái)看，央國(guó)企仍為拿地主力，22城中央國(guó)企拿地金額占比超50%，民企拿地力度有所改善，拿地金額占比為32%。
　　首二套主流房貸利率降幅趨緩，市場(chǎng)修復(fù)仍需政策支持。貝殼研究院監(jiān)測(cè)顯示，2023年5月貝殼百城首套主流房貸利率平均為4.0%，較上月微降1BP；二套主流房貸利率平均為4.91%，與上月持平。5月首二套主流房貸利率較去年同期分別回落91BP和41BP。首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制下，5月百城整體首二套房貸利率差擴(kuò)大至91BP。政策調(diào)整頻次下降，根據(jù)中指監(jiān)測(cè)，截至24日，5月各地出臺(tái)政策的頻次僅29條，不足4月一半，以局部放寬“限購(gòu)”、降低落戶門檻、發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼等政策邊際微調(diào)為主，熱點(diǎn)城市優(yōu)化的政策力度亦較小?？紤]當(dāng)前市場(chǎng)恢復(fù)動(dòng)能較弱，仍需更大力度的政策支持穩(wěn)定購(gòu)房者信心和預(yù)期。
　　投資建議：我們認(rèn)為當(dāng)前板塊應(yīng)當(dāng)關(guān)注2條投資主線：1）開(kāi)發(fā)企業(yè)：華發(fā)股份、越秀地產(chǎn)、招商蛇口、保利發(fā)展、濱江集團(tuán)、建發(fā)股份、萬(wàn)科A、龍湖集團(tuán)、華潤(rùn)置地等；2）物管企業(yè)：中海物業(yè)、華潤(rùn)萬(wàn)象生活、招商積余等。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：銷售恢復(fù)不及預(yù)期；政策效果不及預(yù)期；行業(yè)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。