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本周核心觀點(diǎn)：本周新房成交面積環(huán)比微降，同比增幅略有上升，整體變化幅度不大，一線城市受到去年低基數(shù)影響同比增幅較大。二手房方面環(huán)比微升，同比增幅回落，整體情況與上周相似，沒(méi)有較大波動(dòng)。
　　重點(diǎn)政策解讀：天津市住房公積金管理中心發(fā)布《關(guān)于修訂《天津市個(gè)人住房公積金貸款業(yè)務(wù)操作細(xì)則》的通知》，通知規(guī)定：套數(shù)核定以簽訂購(gòu)房合同或買(mǎi)賣(mài)協(xié)議時(shí)，我市住房交易及不動(dòng)產(chǎn)登記管理部門(mén)確定的購(gòu)房套數(shù)為準(zhǔn)。對(duì)在本市購(gòu)買(mǎi)首套住房和第二套住房的職工家庭，按照我市相關(guān)規(guī)定發(fā)放住房公積金貸款。對(duì)在本市購(gòu)買(mǎi)第三套及以上住房或已使用過(guò)2次住房公積金貸款的職工家庭，不予發(fā)放住房公積金貸款。職工離婚的，離婚前本市住房公積金貸款記錄仍計(jì)算為本市住房公積金貸款次數(shù)。異地繳存住房公積金申請(qǐng)本市住房公積金貸款的，其在繳存地的住房公積金貸款記錄與本市住房公積金貸款記錄合并計(jì)算。政策自2023年5月25日起執(zhí)行。此前天津已經(jīng)針對(duì)商貸出臺(tái)“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策，此次針對(duì)公積金貸款也執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”后，天津需求端寬松政策繼續(xù)出臺(tái)，政策端對(duì)于需求的積極信號(hào)仍然持續(xù)釋放。根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，2023年1-3月釋放積壓需求后，4月天津新房成交環(huán)比大幅下降33.94%，二手房環(huán)比也有17.21%的下降，銷(xiāo)售持續(xù)性承壓。在市場(chǎng)出現(xiàn)明顯降溫趨勢(shì)后，同時(shí)在6月房企業(yè)績(jī)沖刺的傳統(tǒng)旺季來(lái)臨之前，出臺(tái)公積金貸款松綁政策，一方面繼續(xù)釋放政策寬松的積極態(tài)度，另一方面結(jié)合6月房企沖刺業(yè)績(jī)的營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)，有望在6月帶動(dòng)脈沖式銷(xiāo)售回暖，形成政策和供給兩重市場(chǎng)回暖的窗口期。
　　一周行情回顧：本周（2023/05/22-2023/05/28）申萬(wàn)房地產(chǎn)指數(shù)下跌3.48%，跑輸上證綜指1.32pct，在各類(lèi)板塊中位列第28/31，恒生地產(chǎn)建筑業(yè)指數(shù)下跌3.68%，跑輸恒生綜指0.11pct。本周漲幅前3的地產(chǎn)公司分別為：新華聯(lián)（27.84%）、泛?？毓桑?2.79%）、深深房A（9.66%）；本周跌幅前3的地產(chǎn)公司分別為：榮盛發(fā)展（-25.95%）、金科股份（-23.39%）、泰禾集團(tuán)（-22.54%）。本周恒生物業(yè)服務(wù)及管理板塊下跌3.87%，跑輸恒生綜指0.29pct，在各類(lèi)板塊中位列第9/13。本周跌幅前3的物業(yè)公司分別為：建業(yè)新生活（-8.07%）、碧桂園服務(wù)（-7.75%）、金科服務(wù)（-7.45%）。
　　地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)：本周（2023/05/20-2023/05/26）30個(gè)大中城新房成交面積300.64萬(wàn)平方米，同比上升17.69%，環(huán)比下降2.02%。15城二手房成交面積211.03萬(wàn)平方米，同比上升37.18%，環(huán)比上升0.81%。監(jiān)測(cè)16個(gè)重點(diǎn)城市庫(kù)存面積16020.60萬(wàn)平方米，環(huán)比下降12.36%，去化周期75.18周，較上周縮短10.11周。上周（2023/05/15-2023/05/21）100大中城市土地供應(yīng)建面2146.21萬(wàn)平方米，同比下降37.27%，環(huán)比下降20.22%；土地成交建面3405.95萬(wàn)平方米，同比上升18.39%，環(huán)比上升21.21%；供需比下降為0.63，溢價(jià)率為3.38%。
　　房企融資情況：本周（2023/05/20-2023/05/26）房企境內(nèi)新發(fā)債總額為134.51億元，同比上升5.91%，環(huán)比上升934.69%；債務(wù)總償還量為84.55億元，同比下降52.27%，環(huán)比上升74.61%；凈融資額49.96億元。
　　風(fēng)險(xiǎn)因素：政策風(fēng)險(xiǎn)：房地產(chǎn)調(diào)控政策收緊或放松不及預(yù)期。市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)：房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售情況恢復(fù)程度不及預(yù)期，行業(yè)資金壓力緩解不及預(yù)期。