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行業(yè)銷售：
　　高低能級區(qū)域銷售分化，主流房企銷售情況強(qiáng)于市場。從行業(yè)整體銷售情況來看，4月份的商品房銷售金額實(shí)現(xiàn)同比轉(zhuǎn)正，2023年4月商品房銷售額同比增速為13.2%、前值為6.3%。百強(qiáng)房企和我們跟蹤的40家主流房企的銷售額單月同比增速都大幅領(lǐng)先于全國水平。2023年4月百強(qiáng)房企銷售額同比增速為30.4%、前值為28.7%。從我們跟蹤房企(40家)的銷售額來看，2023年4月跟蹤房企銷售額同比增速為27.1%、前值為23.7%。我們認(rèn)為，當(dāng)前市場銷售復(fù)蘇的動力主要來自于銷售均價(jià)較高的高能級地區(qū)，這類城市的銷售回暖帶動了銷售均價(jià)和銷售金額的提升，低能級城市當(dāng)前依然面臨較大的去化壓力。主流房企的銷售領(lǐng)先于市場水平，且銷售結(jié)構(gòu)上更加向高能級城市傾斜，整體銷售實(shí)現(xiàn)了量價(jià)齊升。
　　房企銷售：
　　高均價(jià)房企銷售復(fù)蘇強(qiáng)勁，央國企銷售明顯領(lǐng)先。從我們跟蹤的40家主流房企銷售情況來看，4月份銷售均價(jià)更高的房企銷售增速仍舊大幅領(lǐng)先于低均價(jià)房企，央國企銷售增速大幅領(lǐng)先于非央國企。高銷售均價(jià)的房企銷售均價(jià)還在進(jìn)一步提升，央國企的銷售均價(jià)增速也高于非央國企。從銷售金額單月值來看，2023年4月高均價(jià)組(13家)商品房銷售額同比增速為71.3%、前值為73.1%；低均價(jià)組(13家)商品房累計(jì)銷售額同比增速為-23.1%、前值為-25.9%；央國企組(10家)商品房銷售額同比增速為68.2%、前值為77.0%；非央國企組(30家)商品房銷售額同比增速為3.4%、前值為-5.2%。我們認(rèn)為，布局于高能級區(qū)域的央國企正在搶占高能級區(qū)域的銷售份額，過去布局低能級區(qū)域的房企和民企，如今也需要更多的依靠高能級區(qū)域的銷售。
　　行業(yè)土地成交：
　　主流房企拿地信心進(jìn)一步恢復(fù)，新增土地偏向于向高能級區(qū)域。從行業(yè)整體土地成交來看，4月份的全國商住用地土地成交金額出現(xiàn)下滑，但土地成交均價(jià)有所提升。2023年1-4月全國商住用地累計(jì)成交土地出讓金同比增速為-23.5%、前值為14.4%；其中，35個(gè)大中城市同比增速為-22.1%、前值為-10.1%。我們跟蹤的38家主流房企的拿地金額同比增速進(jìn)一步回暖，拿地力度繼續(xù)提升，說明主流房企對土地市場的信心有所恢復(fù)。2023年1-4月跟蹤房企(38家)累計(jì)新增土地價(jià)值同比增速為-12.9%、前值為-26.0%，跟蹤房企的整體拿地力度為12.0%，前值為7.1%。從拿地均價(jià)來看，主流房企拿地均價(jià)大幅提升，說明主流房企普遍傾向于在高能級區(qū)域拿地。2023年1-4月跟蹤房企累計(jì)新增土地均價(jià)同比增速為36.7%、前值為31.9%。
　　房企土地成交：
　　高銷售均價(jià)的央國企拿地力度更大，拿地均價(jià)繼續(xù)提升。從我們跟蹤的38家主流房企拿地情況來看，銷售均價(jià)更高的房企拿地積極性高于低均價(jià)房企。低銷售均價(jià)房企的拿地均價(jià)大幅度提升，布局高能級城市的趨勢明顯。2023年1-4月高均價(jià)組(13家)累計(jì)新增土地價(jià)值同比增速為-13.3%、前值為-22.1%；低均價(jià)組(13家)累計(jì)新增土地價(jià)值同比增速為-21.7%、前值為-58.7%；高均價(jià)組(13家)累計(jì)新增土地均價(jià)同比增速為37.3%、前值為40.3%；低均價(jià)組(13家)累計(jì)新增土地均價(jià)同比增速為103.3%、前值為-11.0%。央國企拿地金額增速大幅領(lǐng)先于非央國企，不僅拿地均價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于非央國企，拿地均價(jià)的增速也大幅高于非央國企。2023年1-4月央國企組(10家)累計(jì)新增土地價(jià)值同比增速為3.5%、前值為-10.0%；非央國企組(28家)累計(jì)新增土地價(jià)值同比增速為-29.9%、前值為-43.2%；央國企組(10家)累計(jì)新增土地均價(jià)同比增速為50.3%、前值為57.7%；非央國企組(28家)累計(jì)新增土地均價(jià)同比增速為19.2%、前值為2.7%。我們認(rèn)為，央國企憑借信用優(yōu)勢，在當(dāng)前的銷售市場和土地市場都獲得了較為明顯的領(lǐng)先。布局高能級區(qū)域的房企，在土地市場上也更加積極，房企都普遍傾向于在高能級區(qū)域拿地。從我們跟蹤的房企(38家)拿地情況來看，華潤置地、萬科和建發(fā)股份年內(nèi)拿地金額最高，建發(fā)股份、華潤置地和保利置業(yè)拿地力度最大。
　　行業(yè)內(nèi)債及外債融資：
　　地方國有企業(yè)內(nèi)債發(fā)行規(guī)模領(lǐng)先，6月份債務(wù)到期壓力增大。從境內(nèi)債券融資情況來看，4月底內(nèi)債存量規(guī)模同比小幅增長5.8%，地方國有企業(yè)今年內(nèi)債發(fā)行額同比增速大幅領(lǐng)先，發(fā)行額占比達(dá)74.6%。2023年1-4月央企房企的境內(nèi)債券累計(jì)發(fā)行額的同比增速為-12.9%、前值為-5.9%；地方國有房企的境內(nèi)債券累計(jì)發(fā)行額的同比增速為26.9%、前值為23.3%；非央國企房企的境內(nèi)債券累計(jì)發(fā)行額的同比增速為-11.8%、前值為-18.0%。從境外債券融資情況來看，外債余額持續(xù)下降。從債券到期情況來看，6月份債務(wù)到期壓力較5月份有所提升。從我們跟蹤的房企(38家)境內(nèi)信用債和境外地產(chǎn)債存量來看，存量債務(wù)規(guī)模最大的三家房企為碧桂園、華潤置地和中海地產(chǎn)，6月份債務(wù)到期規(guī)模最大的三家房企為遠(yuǎn)洋集團(tuán)、招商蛇口和金地集團(tuán)。
　　境內(nèi)債務(wù)成本低于境外，央企融資優(yōu)勢最明顯。從房企境內(nèi)存量信用債和境外存量債券的利率水平來看，境內(nèi)信用債的發(fā)債利率明顯低于境外債券，央國企和混合所有制房企的發(fā)債利率普遍低于民企，其中央企的融資成本最低。
　　市場行情：<