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投資要點(diǎn)：
　　5月銷售194億元、同比+108%，累計(jì)銷售802億元、同比+78%，領(lǐng)跑行業(yè)。根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，公司5月銷售額194億元，同比+108%，高于Top50房企平均增速+1%；銷售面積30萬平，同比+103%；銷售均價(jià)6.42萬元/平，同比+2%。1-5月累計(jì)銷售額802億元，同比+78%，高于Top50房企平均增速+6%；累計(jì)銷售面積170萬平，同比+96%；銷售均價(jià)4.73萬元/平，同比-9%?？紤]到公司22年拿地積極奠定23年可售充裕，并且近期房地產(chǎn)行業(yè)銷售逐步進(jìn)入改善通道，以及杭州近期頻頻放松限購、落戶，預(yù)計(jì)公司23年將有更大銷售彈性。
　　前5月拿地額167億元，累計(jì)拿地/銷售金額比21%，拿地積極、聚焦杭州區(qū)域。根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，公司前5月累計(jì)拿地12塊、其中11塊均位于杭州；拿地金額167億元，同比-31%；拿地面積109萬平，同比-41%；拿地均價(jià)1.52萬元/平，同比+16%。5月累計(jì)拿地/銷售金額比21%，拿地/銷售面積比65%，拿地/銷售均價(jià)比32%。5月公司拿地金額52億元，拿地面積33萬平，對(duì)應(yīng)單月拿地/銷售金額比和面積比分別為27%和109%。近幾年中公司持續(xù)積極加倉拿地，將賦予公司更大的銷售彈性。截至22年末，公司總可售貨值3,000億元，其中杭州、浙江（除杭州）、其他分別占比65%、20%和15%。
　　三條紅線穩(wěn)居綠檔，融資成本低位再降，持續(xù)助力公司逆勢積極擴(kuò)張。截至22年末，公司持續(xù)處于三條紅線綠檔，剔預(yù)負(fù)債率60.7%，同比-5.3pct；凈負(fù)債率55.4%，同比-10.6pct；現(xiàn)金短債比1.67倍，同比+0.16倍。22年末有息負(fù)債535億元，同比+17%；有息負(fù)債中銀行貸款和債券類分別占比80%和20%；平均融資成本低至4.60%，同比-30BP。近期公司成功發(fā)行多筆債券：23/3/6短融9億元/5.03%/1年，23/4/11短融6億元/4.59%/1年，逆境中融資優(yōu)勢凸顯。公司計(jì)劃23年權(quán)益有息負(fù)債規(guī)?？刂圃?70億元以內(nèi)（同比持平），直接融資規(guī)?？刂圃?0%以內(nèi)，融資成本下降10-20BP。
　　投資分析意見：銷售持續(xù)領(lǐng)跑，拿地聚焦杭州，維持“買入”評(píng)級(jí)。濱江集團(tuán)深耕杭州30載，公司自2015年開始銷售換擋加速，2022年公司銷售排名已提升至行業(yè)第13名。近年來公司積極拿地?cái)U(kuò)張，2015-21年拿地/銷售金額比均值達(dá)60%，2022年達(dá)48%，公司拿地聚焦于大杭州區(qū)域，目前可售貨值中杭州占比65%，將賦予公司后續(xù)更強(qiáng)的銷售彈性和毛利率彈性。我們維持公司23-25年盈利預(yù)測分別為45.0/51.9/59.7億元，對(duì)應(yīng)23年P(guān)E為5.8X，維持目標(biāo)價(jià)13.40元/股，維持“買入”評(píng)級(jí)。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：地產(chǎn)調(diào)控政策超預(yù)期收緊，去化率不及預(yù)期，融資收緊、成本上升。