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本報(bào)告導(dǎo)讀：
　　2023年5月TOP50房企實(shí)現(xiàn)銷售金額3296億元，同比增長(zhǎng)6.3%，較2023年4月下降29.4pcts。其中民企、國(guó)企和央企分別同比下降19.5%、增長(zhǎng)22.5%和增長(zhǎng)38.1%。
　　摘要：
　　繼續(xù)看好產(chǎn)業(yè)先行的園區(qū)類公司，將成為2023年地產(chǎn)板塊內(nèi)的更好選擇。銷售開始下行，市場(chǎng)預(yù)期較為一致，同時(shí)對(duì)政策空間和方向不明朗。在新發(fā)展模式不明朗之前，行業(yè)去杠桿帶來(lái)的房企資產(chǎn)負(fù)債表受損可能在2023年將繼續(xù)。當(dāng)前地產(chǎn)板塊依然看好園區(qū)類公司，重點(diǎn)推薦中新集團(tuán)、招商蛇口。其他繼續(xù)推薦央國(guó)企房企，包括成長(zhǎng)性的公司，受益中交地產(chǎn)、建發(fā)股份，并推薦龍湖集團(tuán)、萬(wàn)科A、保利發(fā)展、金地集團(tuán)等。
　　5月房企銷售增速回落，央國(guó)企維持同比正增長(zhǎng)。2023年5月，TOP50房企實(shí)現(xiàn)銷售3296億元，同比增長(zhǎng)6.3%，較4月下降29.4pcts。央國(guó)企增速在5月全面放緩，其中，民企銷售增速在5月進(jìn)一步下行13.1pcts達(dá)到-19.5%，國(guó)企增速下行31.4pcts達(dá)到22.5%，央企增速下行57.9pcts達(dá)到38.1%。同時(shí)，各排位區(qū)間的房企銷售增速同樣全面放緩，TOP10下行35.3pcts達(dá)到13.4%，TOP11-30下行17.3pcts達(dá)到-2.3%，TOP31-50下行39.6pcts達(dá)到2.3%。TOP20中，華潤(rùn)置地、招商蛇口、建發(fā)房產(chǎn)、中國(guó)金茂、保利置業(yè)等央國(guó)企依然維持50%以上的同比增速。
　　部分央企按PB計(jì)算已經(jīng)嚴(yán)重偏離1，伴隨再融資推進(jìn)，預(yù)計(jì)將迎來(lái)估值修復(fù)。部分央企的PB已經(jīng)較大幅度的低于1，按照再融資的方案，發(fā)行PB將不低于1，按照當(dāng)前價(jià)格計(jì)算，有超過(guò)20%的改善空間?？紤]到已經(jīng)披露再融資較長(zhǎng)時(shí)間，因此從時(shí)間和收益角度來(lái)看，已經(jīng)具備不錯(cuò)的配置價(jià)值。和2022年擔(dān)心短期流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)不同，2023年市場(chǎng)更關(guān)心長(zhǎng)期發(fā)展問(wèn)題，也即房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展新模式的推出。
　　產(chǎn)業(yè)先行，地產(chǎn)隨后，各地園區(qū)規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)政策陸續(xù)出臺(tái)。隨著地產(chǎn)新老模式的切換，產(chǎn)業(yè)政策為先，提升城市經(jīng)濟(jì)實(shí)力，支撐地產(chǎn)后續(xù)發(fā)展。2023年以來(lái)，國(guó)家科技部出臺(tái)多項(xiàng)各地產(chǎn)業(yè)園建設(shè)的通知。4月出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步支持西部科學(xué)城加快建設(shè)的意見(jiàn)》，支持成渝地區(qū)以“一城多園”模式加快建設(shè)西部科學(xué)城，打造具有全國(guó)影響力的科技創(chuàng)新中心。近日，廣東省發(fā)布關(guān)于高質(zhì)量建設(shè)制造強(qiáng)省的意見(jiàn)，推動(dòng)制造業(yè)高端化智能化綠色化發(fā)展，確保制造業(yè)重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)鏈自主可控和安全可靠，加快實(shí)現(xiàn)由制造大省向制造強(qiáng)省跨越，并提出培育壯大千億萬(wàn)億級(jí)產(chǎn)業(yè)集群，高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)一批“萬(wàn)畝千億”的園區(qū)載體，并增強(qiáng)工業(yè)園區(qū)帶動(dòng)縣域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展能力。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：政府重新放開前融再走土地金融模式，市場(chǎng)需求加速下行。