>> 招商銀行-房地產(chǎn)2023年5月報：銷售未能延續(xù)強(qiáng)勢修復(fù)態(tài)勢，需進(jìn)一步關(guān)注復(fù)蘇動能釋放-230522
| 上傳日期： |
2023/6/2 |
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| 2247KB |
| 格式： |
pdf 共22頁 |
來源： |
招商銀行 |
| 評級： |
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作者： |
楊偵譽(yù) |
| 行業(yè)名稱： |
銀行 |
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房地產(chǎn)主要指標(biāo)趨勢回顧展望
4月、5月未能延續(xù)一季度的超預(yù)期修復(fù)，在低基數(shù)及統(tǒng)計口徑“優(yōu)化”下，修復(fù)動能也略顯弱勢。從統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)來看，1-4月商品房銷售面積跌幅持續(xù)收窄，商品房銷售額同比增速持續(xù)擴(kuò)大。不過，4月成交環(huán)比超季節(jié)性回落，高頻跟蹤數(shù)據(jù)顯示5月環(huán)比延續(xù)回落趨勢。同時居民加杠桿積極性下降，4月居民中長期貸款減少1156億元，創(chuàng)統(tǒng)計數(shù)據(jù)以來單月最低值。以上均顯示市場活躍度較此前下降，房地產(chǎn)復(fù)蘇過程仍存反復(fù)，居民購房信心仍需進(jìn)一步穩(wěn)固。此外，投資端與銷售端發(fā)展趨勢呈現(xiàn)明顯背離，表明房地產(chǎn)復(fù)蘇根基并不穩(wěn)定。1-4月房地產(chǎn)開發(fā)投資額相比1-3月增速繼續(xù)惡化，成為經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的主要拖累項；1-4月新開工面積跌幅也在持續(xù)擴(kuò)大，顯示開發(fā)商拿地開工積極性不足，供給擴(kuò)張能力并未恢復(fù)。
展望來看，一季度需求持續(xù)釋放后，4月與我們此前預(yù)期一致回落。預(yù)計5月環(huán)比大概率延續(xù)回落趨勢，不過同樣受去年低基數(shù)的影響，同比或有所改善。去年6月受上海疫情好轉(zhuǎn)影響同比為高基數(shù)，若政策環(huán)境未有大的變化，6月份銷售可能出現(xiàn)同比負(fù)增長。與此同時，受土地成交持續(xù)下行及銷售復(fù)蘇再度放緩影響，新開工和房地產(chǎn)開發(fā)投資或仍將延續(xù)弱勢。
高頻跟蹤-新房：成交同比維持修復(fù)狀態(tài)，而成交環(huán)比延續(xù)回落
前期積壓需求已釋放，受季節(jié)性因素影響，市場景氣度再度轉(zhuǎn)冷。低基數(shù)原因使得同比維持正增長，而環(huán)比延續(xù)下行。30大中城市4月新房成交單月同比為31.2%，5月1-20日成交同比增速為24.3%，同比增幅較上月有所收窄。2022年受疫情反復(fù)影響，基數(shù)波動較大，我們認(rèn)為成交環(huán)比更能反映市場實際熱度。從環(huán)比增速來看，5月市場熱度較4月進(jìn)一步回落，需求側(cè)復(fù)蘇趨緩。5月1-20日銷售面積環(huán)比4月1-20日下降2.0%。
分城市來看，環(huán)比熱度也有所下降。在我們所跟蹤的13個一二線城市中，5月1-20日成交環(huán)比下行的城市達(dá)10個，其中僅深圳、廣州、武漢5月環(huán)比維持正增長。北京、南京、成都、上海等城市雖同比持續(xù)改善，但環(huán)比熱度有所降低，5月中上旬成交環(huán)比分別為-35.8%、-30.0%、-9.7% -7.3%。
高頻跟蹤-二手房：成交回落明顯，絕對規(guī)模仍處較高水平
二手房成交回落，但絕對規(guī)模仍處較高水平。從單月同比增速來看，16城二手房成交面積4月同比增長50.2%、5月1-20日同比增長53.5%，二手房單月同比增速修復(fù)仍優(yōu)于新房。二手房相對而言能更快反映市場變化，因此相較新房環(huán)比回落幅度更大，5月1-20日環(huán)比4月1-20日下降14.0%。從成交面積數(shù)據(jù)來看，5月1-20日、2023年1-5月20日累計的二手房成交面積均為近5年以來最高。
分城市來看，二手房成交熱度均有不同程度下降，且影響到高能級城市。在16個跟蹤樣本城市中，除揚(yáng)州、金華，其余14城5月1-20日成交環(huán)比均為負(fù)。本輪二手房銷售主要需求來自于改善性換房，進(jìn)入4月后隨著積壓需求釋放，三線及以下城市成交首先放緩；而進(jìn)入5月一二線城市熱度隨后亦有所回調(diào)，一二線城市成交環(huán)比分別為-11.5%、-19.1%。
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