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本周市場回顧。第22周房地產(chǎn)板塊指數(shù)強(qiáng)于滬深300指數(shù)，強(qiáng)于創(chuàng)業(yè)板指。房地產(chǎn)板塊較滬深300指數(shù)相對收益為2.3%。滬深300指數(shù)報(bào)收3861.83，周度漲幅為0.3%；創(chuàng)業(yè)板指數(shù)報(bào)收2233.27，周度漲幅0.2%；房地產(chǎn)板塊指數(shù)報(bào)收2634.46，周度漲幅為2.6%。
　　本周行業(yè)要聞。國家統(tǒng)計(jì)局：房地產(chǎn)等行業(yè)商務(wù)活動指數(shù)位于收縮區(qū)間，行業(yè)景氣水平下降。住建部：城市居家適老化改造指導(dǎo)手冊發(fā)布。廣東：發(fā)布關(guān)于新時(shí)代廣東高質(zhì)量發(fā)展的若干意見。蕪湖：提高公積金貸款額度。上海：穩(wěn)定房地產(chǎn)民間投資。陜西：大力支持民營企業(yè)發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs。蘇州：住房公積金余額可提取用作首付款，且不影響后續(xù)公積金貸款額度。佛山：優(yōu)化多孩家庭租房公積金提取額度。泉州：取消公積金貸款時(shí)間間隔，優(yōu)化租房提取條件和額度，加大多孩家庭租房支持力度。江蘇：印發(fā)《貫徹落實(shí)擴(kuò)大內(nèi)需戰(zhàn)略實(shí)施方案》，促進(jìn)居住消費(fèi)健康發(fā)展，有序擴(kuò)大住房消費(fèi)，大力培育住房租賃市場，多渠道增加租賃住房供給等。青島：多部門印發(fā)《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，優(yōu)化首付比、限售、二手房帶押過戶、房票安置等政策。北京、天津、寧波、蘇州、長沙新一輪集中供地出讓，整體成交熱度有所上升。
　　第22周新房銷售量較上周增加，二手房銷售量較上周減少。第22周44大城市新房銷售為3.6萬套，較第21周增加9.7%；21大城市二手房銷售1.7萬套，較第21周減少9.4%。一線城市新房、二手房交易較第21周分別增加5.8%、減少2.9%；二線城市新房、二手房交易較第21周分別增加18.7%、減少14.0%。庫存量較21周下降，庫銷比較21周上升。截至第22周，20大城市庫存為113.4萬套，較第21周減少572套；庫銷比為14.3個(gè)月，較第21周增加0.1個(gè)月。本周土地市場活躍度較第21周上升。第22周36大城市市本級合計(jì)成交土地46塊。土地出讓金增加。2023年第22周36大城市市本級土地出讓金為592.6億元，較第21周增加184.4億元。平均溢價(jià)率下降。2023年第22周36大城市市本級土地成交平均溢價(jià)率5.9%，較第21周下降2.9個(gè)百分點(diǎn)。
　　重點(diǎn)公司公告。萬科、美的置業(yè)公布5月經(jīng)營數(shù)據(jù)。招商蛇口定增收購資產(chǎn)事項(xiàng)獲深交所審核通過。越秀地產(chǎn)供股獲1.15倍超額認(rèn)購，募集資金總額約83.6億港元。綠城中國、遠(yuǎn)洋集團(tuán)、保利物業(yè)、新大正披露資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓及收購事項(xiàng)。中華企業(yè)擬定增募集資金總額不超過45億元。
　　投資建議與投資標(biāo)的
　　5月克而瑞百強(qiáng)房企單月銷售金額和銷售面積同比分別增長5.8%/-23.0%，前值為30.4%/2.2%，同比增幅較4月明顯收窄。強(qiáng)信用房企仍保持銷售的相對優(yōu)勢，TOP30房企中16家央國企5月合同銷售金額同比增長33.8%，而14家民企及混合所有制房企銷售金額同比下降4.2%。央國企及少數(shù)高信用民企去年以來拿地力度大的房企供貨質(zhì)量高、去化速度快，土儲維持良性滾動，后續(xù)銷售確定性仍強(qiáng)，預(yù)計(jì)銷售延續(xù)分化趨勢。核心城市土地市場活躍度有所上升，本周北京、蘇州、寧波、天津、長沙等城市集中供地溢價(jià)率均有所回升，一方面銷售的城市分化傳導(dǎo)至土地市場，房企在核心城市的競爭強(qiáng)度上升，另一方面供地質(zhì)量提高、房地價(jià)差擴(kuò)大、搖號及少量多次等供地方式的優(yōu)化也有助于房企調(diào)整投資策略，保障土拍活躍度。政策方面，青島出臺降首付、限售放松等政策組合拳，其余城市仍以公積金貸款、購房補(bǔ)貼等為主，更大力度政策或仍需等待至下半年釋放。預(yù)計(jì)行業(yè)仍將延續(xù)弱復(fù)蘇態(tài)勢，看好能夠穿越本輪周期的企業(yè)，看好央國企和穩(wěn)健經(jīng)營的高評級民企在當(dāng)前競爭格局中的相對優(yōu)勢，同時(shí)看好迅速成長且信用受損較小的物管和商管行業(yè)。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：地產(chǎn)逆周期政策不及預(yù)期。銷售大幅下滑。房企信用風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步擴(kuò)大