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核心要點(diǎn)：
　　5月新房銷售同比增速繼續(xù)回落，城市間分化延續(xù)
　　30個(gè)大中城市5月商品房成交面積同比+24%、環(huán)比+3%，同比增幅較4月收窄7pct，成交面積絕對(duì)值僅高于2022年同期。分城市看，一線、二線和三線城市5月商品房成交面積同比分別為+86%（前值+127%）、+19%（前值+15%）和-2%（前值+14%）。其中，一線城市在低基數(shù)影響下5月同比仍保持增長(zhǎng)，但環(huán)比連續(xù)2個(gè)月下降。從近5年成交絕對(duì)值看，5月成交僅低于19年和21年同期，與20年基本持平，市場(chǎng)韌性較強(qiáng)。二線城市5月同比和環(huán)比均繼續(xù)增長(zhǎng)，但成交面積絕對(duì)值僅高于22年同期，復(fù)蘇力度仍然較弱。三線城市5月同比和環(huán)比雙降，需求明顯回落。累計(jì)來(lái)看，1-5月30個(gè)大中城市銷售面積同比+14%，一線、二線和三線城市同比增幅分別為35%、7%和15%，市場(chǎng)分化明顯。
　　5月新房供應(yīng)繼續(xù)減少，庫(kù)存小幅下降
　　根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，5月30個(gè)重點(diǎn)城市新增供應(yīng)繼續(xù)下降，僅有2019-2021年同期的一半。分城市看，一線城市中的北京主要受限于供應(yīng)，供求比連續(xù)兩個(gè)月低于0.5；上海、深圳雖然供應(yīng)放量，但是受外圍區(qū)域推盤量占比增加影響，成交表現(xiàn)一般?？梢钥闯?月成交下降一方面是受到房企推盤減少導(dǎo)致供應(yīng)下降影響，但另一方面主要因居民購(gòu)房信心尚未修復(fù)，疊加前期需求集中釋放，購(gòu)房需求走弱。
　　從庫(kù)存看，5月十大城市（北京、上海、廣州、深圳、杭州、南京、青島、蘇州、南昌、廈門）商品房庫(kù)存環(huán)比-0.8%、同比-3.5%，庫(kù)存去化周期為11.7個(gè)月（前值12.4個(gè)月）。其中，一線城市庫(kù)存去化周期為9.8個(gè)月（前值10.6個(gè)月），二線城市庫(kù)存去化周期13.2個(gè)月（前值14個(gè)月）。
　　TOP100房企5月銷售金額環(huán)比下降，同比增速放緩
　　根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，5月TOP100房企實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額4854億元（環(huán)比-14.3%、同比+6.7%），同比增幅明顯放緩。累計(jì)來(lái)看，1-5月百?gòu)?qiáng)房企實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額25353億元（同比+9.1%），增幅較上月回落。從房企表現(xiàn)看，5月銷售金額環(huán)比增長(zhǎng)的百?gòu)?qiáng)房企僅占到兩成，但同比實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)的房企仍有將近50%。從競(jìng)爭(zhēng)格局看，1-5月TOP10房企銷售操盤金額門檻同比+34%，TOP20門檻同比+12%，而TOP30房企的門檻同比為-14%，TOP100房企的銷售操盤金額同比+4%，頭部房企依舊表現(xiàn)出較強(qiáng)韌性。
　　投資建議
　　5月新房銷售熱度繼續(xù)回落，一方面來(lái)自供應(yīng)減少影響，另一方面反映出當(dāng)前需求仍然疲軟，尤其是三線城市回落明顯，僅一線城市展現(xiàn)出韌性，我們認(rèn)為樓市復(fù)蘇仍然需要政策繼續(xù)支持。當(dāng)前階段建議關(guān)注拿地投資能力強(qiáng)、土儲(chǔ)布局合理、融資能力強(qiáng)的優(yōu)質(zhì)房企，維持行業(yè)“增持”評(píng)級(jí)。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示
　　房地產(chǎn)支持政策落地執(zhí)行不及預(yù)期；經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇不及預(yù)期導(dǎo)致居民收入恢復(fù)較慢；市場(chǎng)銷售復(fù)蘇低于預(yù)期；房企信用風(fēng)險(xiǎn)暴露增加。