>> 國(guó)盛證券-房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)2023W22：本周新房成交同比+15.3%，新房量能小幅回升，二手房仍較低迷-230604
| 上傳日期： |
2023/6/5 |
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| 673KB |
| 格式： |
pdf 共13頁 |
來源： |
國(guó)盛證券 |
| 評(píng)級(jí)： |
增持 |
作者： |
金晶 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
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25城中介費(fèi)率均值為2.2%，對(duì)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的規(guī)范需從實(shí)際出發(fā)。2023年5月，住建部等部門發(fā)布《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的意見》，要求房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)合理降低住房買賣和租賃經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用；鼓勵(lì)按照成交價(jià)格越高、服務(wù)費(fèi)率越低的原則實(shí)行分檔定價(jià)；引導(dǎo)由交易雙方共同承擔(dān)經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用。近期部分城市研究討論規(guī)范中介服務(wù)相關(guān)問題。從各地方實(shí)際執(zhí)行的費(fèi)率來看，根據(jù)易居研究院，25個(gè)重點(diǎn)城市中介費(fèi)率平均值為2.2%，其中成都、西安和北京的中介費(fèi)相對(duì)較高，分別為2.8%、2.8%和2.7%。從買賣雙方的費(fèi)用承擔(dān)情況看，買家全部承擔(dān)占21%、買家承擔(dān)大頭占50%、買賣雙方均攤僅占29%，可見當(dāng)前二手房市場(chǎng)普遍以買家負(fù)擔(dān)中間費(fèi)為主，這其中還不包括隱性的轉(zhuǎn)嫁費(fèi)用。因此，對(duì)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的規(guī)范將有望減輕買方負(fù)擔(dān)、規(guī)范市場(chǎng)秩序、促進(jìn)二手房市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。但在各地實(shí)際執(zhí)行過程中，仍需注意根據(jù)市場(chǎng)實(shí)際情況制定政策，避免費(fèi)用水平調(diào)整與市場(chǎng)預(yù)期出現(xiàn)偏差、預(yù)防費(fèi)用支付方式調(diào)整后可能的費(fèi)用轉(zhuǎn)嫁問題。
行情回顧：本周中信房地產(chǎn)指數(shù)累計(jì)變動(dòng)幅度為2.7%，領(lǐng)先滬深300指數(shù)2.37個(gè)百分點(diǎn)，在29個(gè)中信行業(yè)板塊排名中位列第6名。本周上漲個(gè)股共95支，較上周增長(zhǎng)74支，下跌股數(shù)為34支。
新房：本周成交量有所回升，30個(gè)城市新房成交面積為345.9萬平方米，環(huán)比提升10.8%，同比提升28.0%，其中樣本一線城市的新房成交面積為72.9萬方，環(huán)比7.5%，同比53.9%；樣本二線城市為219.9萬方，環(huán)比17.6%，同比33.6%；樣本三線城市為53.2萬方，環(huán)比-7.3%，同比-8.8%。從今年累計(jì)22周新房成交面積同比看，樣本30城共計(jì)6727.3萬方，同比17.6%；一線城市為1489.6萬方，同比34.7%；二線城市為3802.0萬方，同比11.7%；三線城市為1435.7萬方，同比18.8%。
二手房：本周我們跟蹤的13個(gè)重點(diǎn)城市二手房成交面積合計(jì)117.7萬方，環(huán)比下降8.4%，同比增長(zhǎng)51.3%。其中樣本一線城市的本周二手房成交面積為33.5萬方，環(huán)比-3.3%；樣本二線城市為53.6萬方，環(huán)比-15.0%；樣本三線城市為30.7萬方，環(huán)比-0.6%。年初至今累計(jì)二手房成交面積為2677.8萬方，同比變動(dòng)為62.5%。
信用債：根據(jù)wind統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，本周（5.29-6.4）共發(fā)行房企信用債8只，環(huán)比減少9只；發(fā)行規(guī)模共計(jì)80.50億元，環(huán)比減少-79.37億元，總償還量86.62億元，環(huán)比增加2.07億元，凈融資額為-6.12億元，環(huán)比減少81.44億元。主體評(píng)級(jí)方面，本周房企債券發(fā)行已披露的主體評(píng)級(jí)以AAA（69.6%）為主要構(gòu)成。債券類型方面，本周房企債券發(fā)行以一般公司債（52.2%）為主要構(gòu)成。債券期限方面，本周以3-5年(48.4%）的債券為主。
投資建議：我們繼續(xù)堅(jiān)定地看多政策，認(rèn)為目前偏弱的需求需要政策繼續(xù)呵護(hù)。無論大政策是否出臺(tái)，我們認(rèn)為今年都將呈現(xiàn)總量弱復(fù)蘇、結(jié)構(gòu)復(fù)蘇偏強(qiáng)的格局，一線+不超過三分之二的二線+少量三線城市有望在今年實(shí)現(xiàn)銷售復(fù)蘇。擇股方向包含以下幾個(gè)方向：1、受益于需求側(cè)復(fù)蘇、競(jìng)爭(zhēng)格局改善的。A股：濱江集團(tuán)、華發(fā)股份、建發(fā)股份、招商蛇口、保利發(fā)展、萬科A、金地集團(tuán)；H股：綠城中國(guó)、越秀地產(chǎn)、華潤(rùn)置地、中國(guó)海外發(fā)展、中國(guó)海外宏洋；2、受益于一線城市量?jī)r(jià)修復(fù)的區(qū)域型概念公司；3、受益于竣工鏈復(fù)蘇的標(biāo)的：物業(yè)：A股關(guān)注招商積余；H股關(guān)注華潤(rùn)萬象生活、中海物業(yè)、保利物業(yè)、綠城服務(wù)、萬物云。
風(fēng)險(xiǎn)提示：政策出臺(tái)速度和執(zhí)行力度不及預(yù)期，基本面繼續(xù)下行引發(fā)連鎖反應(yīng)。
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