>> 華創(chuàng)證券-房地產(chǎn)行業(yè)周報：青島降低非限購區(qū)首付比，新房成交環(huán)比持平-230606
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板塊行情：本周（5月29日-6月2日）申萬一級行業(yè)指數(shù)中，房地產(chǎn)指數(shù)上漲2.6%，在31個一級行業(yè)板塊中排名第5位，6月2日地產(chǎn)板塊單日上漲3.85%。萬通發(fā)展周漲幅達19%，新城發(fā)展上漲19%。
公司動態(tài)：1）華潤置地與北京房山區(qū)就進一步深化城市更新、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、地產(chǎn)開發(fā)等務(wù)實合作進行了深入交流，且雙方全面戰(zhàn)略合作達成共識。2）招商蛇口擬發(fā)行保租房公募REITs。3）中國金茂董事會委任張增根為公司主席兼執(zhí)行董事等。4）碧桂園進行業(yè)務(wù)變陣，新設(shè)地產(chǎn)、科技建筑兩大產(chǎn)業(yè)集團，其中，地產(chǎn)集團聚焦房地產(chǎn)開發(fā)及代管代建業(yè)務(wù)。5）保利發(fā)展提升資源配置效率，將利和樂教育、藝術(shù)教育、保利小貸共3家標的公司的股權(quán)和相關(guān)債權(quán)轉(zhuǎn)讓給控股股東保利南方。
銷售端：需求端動力不足，新房成交與上周基本持平。1）從我們監(jiān)測的21城數(shù)據(jù)來看，本周21城商品房單日平均成交面積環(huán)比上升0.3%，同比上升14%。2）從我們監(jiān)測的11城數(shù)據(jù)來看，二手房日均成交環(huán)比下降30%。
政策要聞：中央層面：1）全國人大常委會：將不動產(chǎn)的登記法列入2023年度立法工作計劃的預備審議項目。2）國開行：推行以公共交通為導向的開發(fā)模式（TOD）在城市基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域的應(yīng)用。3）住建部：組織編制了《城市居家適老化改造指導手冊》，為城市居家適老化改造提供系統(tǒng)、簡單、可行的改造方案和技術(shù)路徑。地方層面：1）青島：放松限售，新房網(wǎng)簽滿5年變更為滿3年，取證滿2年；二手房出取證滿2年變更為滿1年。非限購區(qū)域首套比例降至20%，全面推行二手房帶押過戶，試點房票制度。2）蘇州公積金賬戶余額可用于支付首付款。3）南京進一步放寬人才落戶政策，35周歲以下大專學歷畢業(yè)生可直接落戶。4）蕪湖和衡陽：公積金可用于支付購房首付款，提高公積金最高可貸款額度。佛山提高多孩家庭租房公積金額度。5）廣州：用足用好“保交樓”專項借款、“保交樓”貸款支持計劃。6）上海：支持在保障性租賃住房、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、消費基礎(chǔ)設(shè)施等領(lǐng)域加快發(fā)行REITs產(chǎn)品。
政策點評：隨著市場熱度下行，再次進入政策放松密集期，但政策思路仍以因城施策為主，對于二線城市有一定效果，但對于扭轉(zhuǎn)地產(chǎn)行業(yè)基本面仍較為乏力。
投資策略：本周新房成交環(huán)比持平，需求端動力不足。預計2023年仍以震蕩行情為主，建議基于估值左側(cè)布局，賺取高勝率收益，推薦方向仍為“兩個中心，一個基本點”，1）以高能級城市復蘇為中心，關(guān)注高能級城市土儲占比高或者2022年在高能級城市逆勢發(fā)力拿地的公司；2）以國央企估值修復為中心，在行業(yè)信用坍塌重塑的過程中，國央企享受天然優(yōu)勢，銷售、拿地、融資端均有顯現(xiàn)，而股權(quán)融資的放開，也將進一步放大該優(yōu)勢，該過程將促使國央企估值得到系統(tǒng)性修復；3）以逐步建立護城河為基本點，估值中樞的提升仍然是需要剩余收益展望期限的拉長，關(guān)注護城河逐步形成的公司。關(guān)注越秀地產(chǎn)、綠城中國、華潤萬象生活、保利發(fā)展、招商蛇口、華發(fā)股份、天地源、萬科A等。
風險提示：微觀傳導機制失靈，仍無法有效終結(jié)房企縮表
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