>> 國金證券-房地產(chǎn)行業(yè)點評：寬松預(yù)期提升，行業(yè)不必悲觀-230606
| 上傳日期： |
2023/6/7 |
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| 1349KB |
| 格式： |
pdf 共7頁 |
來源： |
國金證券 |
| 評級： |
買入 |
作者： |
杜昊旻 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
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事件
2023年6月6日，中國經(jīng)濟時報發(fā)表題為《一線城市房地產(chǎn)限購應(yīng)適時優(yōu)化調(diào)整》的文章，提出隨著我國“房住不炒”的房地產(chǎn)長效機制逐步建立，限購等這類房地產(chǎn)調(diào)整的行政手段應(yīng)適時優(yōu)化調(diào)整，直至退出，而代之以穩(wěn)定的、制度化的長效機制。同日，財聯(lián)社報道，多地金融監(jiān)管部門近期開展調(diào)研，對當(dāng)前經(jīng)濟信貸需求、房地產(chǎn)市場、金融風(fēng)險變化等情況開展進行調(diào)研。
點評
4、5月房地產(chǎn)銷售走弱，市場對寬松預(yù)期加強。2023年2-3月在積壓需求釋放和寬松政策支持背景下，房地產(chǎn)市場銷售回暖明顯，其中3月新房和二手房單月銷量均創(chuàng)近年來新高。而進入4、5月份后，銷售增長動能減弱，環(huán)比持續(xù)下滑，1-5月百強房企銷售金額累計同比+8.2%（較1-4月下降0.5pct），4、5月單月銷售金額分別環(huán)比-13.9%和-14.5%，從歷史上看，5月銷售表現(xiàn)通常與4月持平或更好。在股票市場，A股房地產(chǎn)板塊4月12-6月1日下跌14.2%，港股房地產(chǎn)板塊同期下跌18.5%，板塊指數(shù)一度跌破2022年11月前低，市場對進一步出臺寬松政策預(yù)期加強。
高能級城市需求側(cè)寬松正逐步落地。自2022年3月以來，全國各城市需求側(cè)的寬松政策持續(xù)出臺，包括但不限于降低限購門檻、三孩增加購房資格、降低貸款利率和首付比例等。進入2023年，高能級城市中杭州、成都等也在遠郊或城市外圍區(qū)域放松限購；一線城市北京在4月宣布擬在房山試點多子女家庭和職住平衡家庭購房支持政策，房山區(qū)發(fā)布了引才聚才支持辦法，落實引進落戶、住房保障等優(yōu)惠政策；6月2日青島發(fā)布樓市新政放松限售、降首付比例、試點房票制等，以維持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展。預(yù)計未來在“房住不炒、因城施策”的基調(diào)下，各城市將持續(xù)在需求側(cè)給予支持，以一區(qū)一策優(yōu)化購房限制政策，一線城市遠郊地區(qū)也可能出現(xiàn)寬松政策的試點。
供給側(cè)的金融支持或?qū)⑦M一步落實。2022年11月金融“十六條”、房企“三支箭”等措施相繼出臺，2023年1月央行和銀保監(jiān)會提出實施改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負債表計劃，供給側(cè)對主體的支持應(yīng)出盡出，但截至目前近半年時間，資金到位速度相對較慢，2023年1-5月房企新增債券融資（含信用債和海外債）同比+14.3%，其中5月單月同比-47.7%，環(huán)比-51.3%，房企（尤其是民營房企）現(xiàn)金流狀況仍有壓力、保交樓工作仍需支持。預(yù)計未來銀行等金融機構(gòu)對房企項目的信貸投放將加快、中債增支持發(fā)債的范圍將擴大、股權(quán)融資的推進速度或提升等，對現(xiàn)行落地情況“打補丁”。供給側(cè)和需求側(cè)的政策協(xié)同發(fā)力，促進房地產(chǎn)市場回歸健康，對行業(yè)發(fā)展不必悲觀。
投資建議
預(yù)計供給側(cè)支持將加速推進，高能級城市需求側(cè)政策將持續(xù)落地，供需政策協(xié)同發(fā)力支撐市場銷售復(fù)蘇，能拿好地且快速去化的房企更加受益。推薦有持續(xù)拿地能力、布局優(yōu)質(zhì)重點城市的頭部央國企和改善型房企，如建發(fā)國際集團、中國海外發(fā)展、招商蛇口、保利發(fā)展等；新房和二手房市場預(yù)計維持弱復(fù)蘇態(tài)勢，推薦強房產(chǎn)中介平臺貝殼。
風(fēng)險提示
寬松政策對市場提振不佳；三四線城市恢復(fù)力度弱；多家房企出現(xiàn)債務(wù)違約
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