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老齡化進(jìn)程加快，養(yǎng)老服務(wù)需求增長，潛在空間較大
　　2022年我國人口負(fù)增長，60歲及以上人口2.8億，占總?cè)丝诒戎?9.8%，根據(jù)聯(lián)合國《2022年世界人口展望》預(yù)計(jì)，到2050年該比重將達(dá)到38.8%。老年人口多，老齡化進(jìn)程快，由此催生出對養(yǎng)老服務(wù)巨大而迫切的需求，我國養(yǎng)老服務(wù)市場潛在空間較大。在居家及社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)賽道內(nèi)，隨著老年人群對養(yǎng)老服務(wù)的認(rèn)知深入，疊加長護(hù)險(xiǎn)在全國范圍內(nèi)試點(diǎn)持續(xù)擴(kuò)大，居家及社區(qū)養(yǎng)老市場將步入快速增長階段。隨著老齡人口總量的增長，以及國家戰(zhàn)略重視，鼓勵(lì)更多社會(huì)力量進(jìn)入養(yǎng)老市場，商業(yè)養(yǎng)老的普及率提升，養(yǎng)老服務(wù)市場空間有望進(jìn)一步打開。
　　家庭照料欠缺，二三支柱占比低，退休準(zhǔn)備不足，物業(yè)+養(yǎng)老解決養(yǎng)老難點(diǎn)痛點(diǎn)
　　我國老年人口中空巢老人占比已超過50%，“421”特殊家庭結(jié)構(gòu)導(dǎo)致家庭照護(hù)負(fù)擔(dān)沉重，依靠商業(yè)和社會(huì)力量解決養(yǎng)老需求將是大勢所趨；2021年末中國養(yǎng)老一二支柱合計(jì)資金規(guī)模為10.8萬億元，占當(dāng)年GDP比重為9.5%，與發(fā)達(dá)國家相比仍然有較大差距；老年人人均養(yǎng)老金1791元/月，難以保證老年時(shí)期生活質(zhì)量。物業(yè)參與養(yǎng)老服務(wù)能滿足老年人居家養(yǎng)老、差異化服務(wù)需求，有效緩解供給短缺問題，能有效提高居民付費(fèi)意識(shí)、降低養(yǎng)老服務(wù)總社會(huì)成本。
　　中國老齡化進(jìn)程與過去的日本相似，日本養(yǎng)老制度和公司有重要參考價(jià)值
　　日本早在20世紀(jì)70年代就進(jìn)入老齡化社會(huì)，至今已50余年，老齡化程度仍處于全球最高水平。步入老齡化社會(huì)后，日本對于個(gè)人護(hù)理服務(wù)和家政服務(wù)的需求快速釋放，家政服務(wù)、個(gè)人護(hù)理均屬于服務(wù)型消費(fèi)，隨著老齡化程度加深，需求不斷增長，1970-2022年日本家政服務(wù)價(jià)格累計(jì)上漲531%，個(gè)人護(hù)理服務(wù)價(jià)格累計(jì)上漲578%，遠(yuǎn)超同期通貨膨脹速度。中國65歲以上人口占比（1990-2020）變化趨勢與30年前的日本（1960-1990）高度擬合，老齡化進(jìn)程相似，日本養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展對我們有借鑒意義：日本建立的介護(hù)保險(xiǎn)制度對于我國倡導(dǎo)的“9073”養(yǎng)老模式有重要參考價(jià)值，日醫(yī)學(xué)館等優(yōu)秀養(yǎng)老服務(wù)公司也值得我們學(xué)習(xí)借鑒。
　　物業(yè)掘金中國“9073”養(yǎng)老市場，業(yè)務(wù)協(xié)同性高，社區(qū)增值空間廣闊
　　在我國“9073”的養(yǎng)老模式下，物業(yè)主要聚焦的是90%的居家養(yǎng)老服務(wù)和7%的社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)。居家養(yǎng)老服務(wù)的形式主要是上門服務(wù)，服務(wù)內(nèi)容可包括生活照料、家庭服務(wù)、精神慰藉、居家適老化改造等。社區(qū)養(yǎng)老則是日間照料或短期社區(qū)留宿的養(yǎng)老方式。除了傳統(tǒng)的基礎(chǔ)物管業(yè)務(wù)外，大多物業(yè)企業(yè)早已布局美居、房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、社區(qū)零售、居家社區(qū)養(yǎng)老等增值業(yè)務(wù)，社區(qū)增值業(yè)務(wù)成為物業(yè)公司成長最快的業(yè)務(wù)，養(yǎng)老服務(wù)與家政上門存在一定的協(xié)同性，開展養(yǎng)老相關(guān)業(yè)務(wù)，有助于增厚社區(qū)增值業(yè)務(wù)收入，也能提高員工的人均效能。
　　投資建議：隨著我國老齡化趨勢逐漸加深，養(yǎng)老市場需求持續(xù)增長?！?073”養(yǎng)老模式面臨著養(yǎng)老護(hù)理人員不足，養(yǎng)老服務(wù)供需不匹配等問題，我們認(rèn)為物業(yè)參與養(yǎng)老服務(wù)具有巨大優(yōu)勢。我們看好物業(yè)+養(yǎng)老細(xì)分賽道，同時(shí)在此基礎(chǔ)上，我們建議關(guān)注基本面較好，目前在養(yǎng)老服務(wù)領(lǐng)域試點(diǎn)較為成功，積累了豐富養(yǎng)老經(jīng)驗(yàn)和良好的品牌口碑，并且具備一定規(guī)模優(yōu)勢，未來養(yǎng)老業(yè)務(wù)有望進(jìn)一步滲透的物管公司，如保利物業(yè)、綠城服務(wù)。建議關(guān)注團(tuán)餐業(yè)務(wù)發(fā)展較好，在老年人配餐服務(wù)方面有望占據(jù)重要市場份額的公司，如新城悅服務(wù)。
　　風(fēng)險(xiǎn)分析：投入成本短期內(nèi)無法收回；養(yǎng)老服務(wù)需求不及預(yù)期；品牌聲譽(yù)風(fēng)險(xiǎn)。