>> 信達(dá)證券-2023年1-5月統(tǒng)計(jì)局房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)點(diǎn)評(píng)：銷售走弱投資持續(xù)低迷，城市庫存壓力分化-230616
| 上傳日期： |
2023/6/16 |
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| 1850KB |
| 格式： |
pdf 共18頁 |
來源： |
信達(dá)證券 |
| 評(píng)級(jí)： |
看好 |
作者： |
江宇輝 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
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銷售：5月市場(chǎng)持續(xù)走弱，強(qiáng)支撐政策或?yàn)楹罄m(xù)市場(chǎng)走勢(shì)關(guān)鍵。y] ] 2023年1-5月商品房累計(jì)銷售面積46440萬平，同比下降0.9%；5月單月銷售面積8804萬平，同比下降3.0%。2023年1-5月商品房累計(jì)銷售金額49787億元，同比上升8.4%；5月單月銷售金額10037億元，同比上升6.8%。進(jìn)入5月一方面低基數(shù)因素較4月有所減弱，另一方面2-3月積壓需求釋放后，4-5月整體銷售表現(xiàn)相對(duì)平淡5月較4月環(huán)比有9.0%提升，但從季節(jié)性變動(dòng)上來看，較歷年5月環(huán)比變動(dòng)仍然偏低，市場(chǎng)整體仍然延續(xù)4月以來的降溫趨勢(shì)。另外從高頻數(shù)據(jù)來看，五一假期期間的銷售熱度受到居民出行等因素的影響也未見明顯提升，30大中城成交面積來看，23年的五一假期日均銷售面積是除收到疫情影響最大的2022年外2014年以來五一假期日均成交最低值，后續(xù)市場(chǎng)走勢(shì)如何，高能級(jí)城市政策力度是重要因素。
投資：開發(fā)投資累計(jì)跌幅擴(kuò)大，開竣工分歧持續(xù)。2023年1-5月累計(jì)開發(fā)投資完成額45701億元，同比下降7.2%，跌幅擴(kuò)大1.0pct；5月單月開發(fā)投資完成額10186.79億元，同比下降10.5%，跌幅擴(kuò)大3.3pct，環(huán)比方面提升6.8%。第一，新開工方面，銷售壓力大開工意愿不足。從單月來看，即使去年4、5月受到疫情影響開工停滯基數(shù)已經(jīng)較低，2023年5月的當(dāng)月新開工面積仍然有27.3%的回落，可見開工數(shù)據(jù)仍然持續(xù)走弱，主要原因可能在于：4月和5月市場(chǎng)銷售持續(xù)走弱，在市場(chǎng)情緒脆弱、銷售壓力較大的情況下，房企開工意愿更加減弱。第二，竣工方面，“保交樓”持續(xù)推進(jìn)。我們認(rèn)為，受2022年持續(xù)走低的新開工和拿地規(guī)模影響，2023年全年的房地產(chǎn)投資可能繼續(xù)走弱，其中土地投資可能持續(xù)承壓：建安投資方面，銷售走弱開工意愿降低，核心區(qū)域儲(chǔ)備不足可開工儲(chǔ)備不足，土地投資方面，拿地“有效邊界”收縮、土地供給減少，疊加成交價(jià)款滯后計(jì)入，今年土地投資意愿可能偏低。
土地：供應(yīng)與成交仍處低位，房企拿地更關(guān)注“確定性”。供應(yīng)方面，5月100大中城住宅類用地供應(yīng)土地規(guī)劃建筑面積2306萬平，同比下降50.2%，跌幅較大。成交方面，成交土地規(guī)劃建筑面積2851萬平，同比上升11.4%，供需比0.81倍。需求端來看，房企拿地“有效邊界”收縮，土拍競(jìng)爭(zhēng)加劇但有效邊界并未有明顯擴(kuò)大。供給端來看，核心城市核心區(qū)域土地供應(yīng)規(guī)模有限，整體土地供應(yīng)規(guī)模下降。
庫存：推貨減少帶動(dòng)庫存走低，城市庫存壓力呈現(xiàn)分化。上周重點(diǎn)15城可售口徑庫存面積18253.50萬平方米，環(huán)比下降0.14%。行業(yè)仍處去庫存周期中。最新去化周期86.14周，較上上周縮短0.88周，去化周期在今年2月以來也有所縮短。2022年以來銷售復(fù)蘇但持續(xù)性較弱，房企推貨意愿下降，帶動(dòng)庫存走低。從銷售方面看，2022年下半年至今行業(yè)銷售仍在緩慢恢復(fù)中。春節(jié)以來行業(yè)的銷售復(fù)蘇呈現(xiàn)出兩方面特征：1）高頻數(shù)據(jù)沖高后持續(xù)性較弱；2）復(fù)蘇強(qiáng)度分化。行業(yè)銷售復(fù)蘇持續(xù)性弱，會(huì)導(dǎo)致房企推貨與供應(yīng)意愿不足，進(jìn)而影響新開工面積、開發(fā)投資等規(guī)模，帶動(dòng)庫存持續(xù)走低。不同能級(jí)城市地產(chǎn)庫存壓力分化，三線城市庫存去化周期相對(duì)較長(zhǎng)，仍然面臨一定去化壓力，一線城市及核心二線城市等新房需求具備較強(qiáng)韌性，政府供應(yīng)節(jié)奏為影響成交規(guī)模的關(guān)鍵因素。
資金：銷售回款支撐轉(zhuǎn)弱，房企資金改善轉(zhuǎn)弱。2023年1-5月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金55958億元，同比下降6.6%；5月單月到位資金10803億元，同比下降7.4%，環(huán)比上升3.4%。從分項(xiàng)看，國內(nèi)貸款1-5月累計(jì)金額7175.00億元，同比下降10.5%，跌幅較4月收窄0.5pct，定金及預(yù)付款19878.00億元，同比增加4.4%；個(gè)人按揭貸款1-5月累計(jì)到位10345.00億元，同比上升6.5%。銷售回款的支撐下降，個(gè)人按揭貸款較4月略有增長(zhǎng)，定金及預(yù)付款占到位資金的35%左右，銷售情況是房企資金的重要影響因素，在銷售走弱的背景下，房企資金端的改善也同步轉(zhuǎn)弱。
市場(chǎng)持續(xù)走弱銷售支撐不足，仍待強(qiáng)支撐政策提振市場(chǎng)。此前我們?cè)恢睆?qiáng)調(diào)，受限于城市基本面、人口情況以及家庭套戶比等綜合因素，低能級(jí)城市的購房需求修復(fù)空間有限，且因城施策背景下，這類城市的松綁政策已基本應(yīng)放盡放，后續(xù)的政策放松邊際效應(yīng)或逐步遞減，短期內(nèi)此類城市房地產(chǎn)市場(chǎng)較難起量，核心城市的成交量是決定今年市場(chǎng)銷售總量的重要因素。因此我們認(rèn)為若此次高能級(jí)城市的政策放松預(yù)期落空或政策力度不及預(yù)期，行業(yè)整體的銷售情況雖然可能不會(huì)弱于去年市場(chǎng)表現(xiàn)，但較難出現(xiàn)明顯的銷售反轉(zhuǎn)，落實(shí)到板塊具體表現(xiàn)上，我們認(rèn)為由板塊超跌所帶來的反彈機(jī)遇短期可能能夠繼續(xù)維持，但空間相對(duì)有限，而中長(zhǎng)期行情的持續(xù)性則有待觀望。在地產(chǎn)板塊的投資邏輯上，我們建議關(guān)注具備α邏輯的標(biāo)的，主要為在當(dāng)前城市和板塊布局能級(jí)更高，貨值彈性更大，規(guī)模成長(zhǎng)確定性更強(qiáng)的優(yōu)質(zhì)國央房企，如招商蛇口、保利發(fā)展、華發(fā)股份、越秀地產(chǎn)以及優(yōu)質(zhì)民企濱江集團(tuán)。
風(fēng)險(xiǎn)因素：政策風(fēng)險(xiǎn)：房地產(chǎn)調(diào)控政策收緊或放松不及預(yù)期。市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)：地產(chǎn)行業(yè)銷售下行幅度超預(yù)期。
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