>> 光大證券-房地產(chǎn)(地產(chǎn)開發(fā))行業(yè)土地市場月度跟蹤報告(2023年5月)：1-5月百城宅地樓面均價提升11%，第二輪集中供地熱度延續(xù)分化-230625
| 上傳日期： |
2023/6/25 |
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| 1085KB |
| 格式： |
pdf 共17頁 |
來源： |
光大證券 |
| 評級： |
增持 |
作者： |
何緬南 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
| 下載權(quán)限： |
此報告為加密報告 |
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5月，百城宅地成交建面環(huán)比提升55%；1-5月百城宅地累計供給縮量明顯，累計成交同比收窄至-18.4%；各線城市出讓土地質(zhì)量提升，成交樓面均價皆有提升。
1-5月，百城宅地供應(yīng)建面12713萬平，同比-30.2%；成交建面9535萬平，同比-18.4%；成交樓面均價為6505元/平，同比+11.3%。分城市能級來看：百城中一線城市宅地供應(yīng)建面608萬平，同比-49.3%；成交建面554萬平，同比-14.9%；成交樓面均價為22267元/平，同比+14.1%。
百城中二線城市宅地供應(yīng)建面4733萬平，同比-34.8%；成交建面3499萬平，同比-23.6%；成交樓面均價為8893元/平，同比+16.1%。
百城中三線城市宅地供應(yīng)建面7372萬平，同比-24.5%；成交建面5482萬平，同比-15.1%；成交樓面均價為3389元/平，同比+6.7%。
1-5月，TOP50房企新增土儲價值同比收窄3pct至-5%，華潤置地拿地表現(xiàn)突出。
1-5月，TOP50房企新增土儲價值4282億元，同比-5%，新增土儲價值前三名房企為華潤置地（486.7億元）、萬科地產(chǎn)（332.9億元）、建發(fā)房產(chǎn)（291.3億元）；TOP50房企新增土儲面積3756萬平，同比-12.9%，新增土儲面積排名前三的房企為華潤置地（248.3萬平）、建發(fā)房產(chǎn)（222萬平）、萬科地產(chǎn)（194.5萬平）。
21城完成第一輪供地，9城已開展第二輪供地，前兩輪集中土拍整體溢價率同比略有提升，土拍熱度分化依舊明顯；成都、北京、廣州等城市土拍頻率有所提升。
截至2023年6月21日，22城中的21個城市已陸續(xù)完成第一輪土拍，21個城市一批次土拍累計供應(yīng)涉宅土地建面2067萬平米，累計成交面積1917萬平米，累計成交總價約3015億元，整體成交溢價率約8.2%，平均成交溢價率約為6.4%，較22年同批次及22年所有批次平均成交溢價率分別提升2.7pct、3.7pct；杭州、南京、合肥等9城已進行第二輪土拍，9城累計供應(yīng)土地建面650萬平米，累計成交土地建面582萬平米，累計成交總價約778億元，整體成交溢價率約9.2%，平均成交溢價率約為8.2%，供應(yīng)土地成交率約91.7%（面積口徑）。
投資建議：2023開年，監(jiān)管部門密集發(fā)聲，釋放積極信號，明確房地產(chǎn)金融化泡沫化勢頭得到實質(zhì)性扭轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展事關(guān)金融市場穩(wěn)定和宏觀經(jīng)濟發(fā)展全局。供給側(cè)來看，多部委相繼表態(tài)，通過信貸、債券、股權(quán)多種方式綜合協(xié)同，“三箭連珠”，執(zhí)行層面可操作性大幅提升，有力提振房地產(chǎn)行業(yè)信心；需求側(cè)來看，5年期LPR下調(diào)，地方政府“因城施策”引導(dǎo)合理住房消費需求，包括優(yōu)化“認房認貸”標準，下調(diào)首付比例及按揭利率等。政策利好頻發(fā)，供給側(cè)信用風險逐步出清，需求側(cè)促進購房消費實質(zhì)性升溫，新冠疫情管控優(yōu)化，高能級城市房地產(chǎn)市場供需回暖明顯，區(qū)域分化格局進一步凸顯。投資建議關(guān)注三條主線：1）看好綜合開發(fā)能力強、核心土儲充裕、信用優(yōu)勢顯著、品牌美譽度高的龍頭房企未來市占率與ROE率先提升，建議關(guān)注招商蛇口、保利發(fā)展、中國金茂、華潤置地、中國海外發(fā)展、越秀地產(chǎn)、濱江集團、中國海外宏洋集團；2）看好先發(fā)布局多元賽道、第二增長曲線發(fā)展穩(wěn)健、存量資產(chǎn)資源豐富、未來有望運用REITs提高資產(chǎn)回報率的房企，建議關(guān)注萬科A/萬科企業(yè)、龍湖集團、新城控股、金地集團；3）看好我國產(chǎn)業(yè)園步入存量改革+創(chuàng)新發(fā)展期，逐步邁向?qū)I(yè)化運營發(fā)展，公募REITs利于產(chǎn)業(yè)園資產(chǎn)重估，建議關(guān)注上海臨港。
風險分析：房地產(chǎn)行業(yè)寬松政策推進不及預(yù)期風險，房地產(chǎn)市場需求不及預(yù)期風險，房地產(chǎn)企業(yè)項目竣工不及預(yù)期風險，房地產(chǎn)企業(yè)多元化業(yè)務(wù)經(jīng)營不佳風險等。
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