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央行推動(dòng)5年期以上LPR下降10個(gè)基點(diǎn)，引導(dǎo)中長(zhǎng)期貸款利率下行。2023年6月20日，中國(guó)人民銀行發(fā)布《全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心受權(quán)公布貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）公告》：“中國(guó)人民銀行授權(quán)全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布，2023年6月20日貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）為：1年期LPR為3.55%，5年期以上LPR為4.2%。以上LPR在下一次發(fā)布LPR之前有效”。
　　我們認(rèn)為，本次央行下調(diào)1年期和5年期以上LPR，有助于引導(dǎo)包括開(kāi)發(fā)商在內(nèi)的社會(huì)融資成本下行，并將有利于減少購(gòu)房者承擔(dān)的房貸利率和財(cái)務(wù)壓力。
　　政策影響分析：購(gòu)房者成本進(jìn)一步有所下降，中長(zhǎng)期下降空間較大。
　　1）我們認(rèn)為，此次5年期以上LPR向下減少10個(gè)BP將一定程度上降低購(gòu)房者的成本。
　　 2）我們認(rèn)為，未來(lái)我國(guó)中長(zhǎng)期利率存在下行的趨勢(shì)，購(gòu)房者的還貸壓力將持續(xù)減輕。
　　我們認(rèn)為，此次5年期以上LPR下降將引導(dǎo)房貸利率下降，而歷史經(jīng)驗(yàn)表明房貸利率下降有助于促進(jìn)商品房銷(xiāo)售回升、地產(chǎn)板塊超額收益率上行。
　　 1）歷史上基本面表現(xiàn)情況：我國(guó)首套平均房貸利率從2014年6月至2016年7月，從最高點(diǎn)7.02%連續(xù)回落至4.44%。在首套平均房貸利率首次回落后的2015年2月，商品房銷(xiāo)售面積同比增速觸底回升。另外，我國(guó)首套平均房貸利率從2018年11月5.71%見(jiàn)頂回落后的2020年2月，行業(yè)銷(xiāo)售增速觸底反彈。
　　2）歷史上行業(yè)指數(shù)表現(xiàn)：我國(guó)首套平均房貸利率從2014年6月至2016年7月，從最高點(diǎn)的7.02%連續(xù)回落至4.44%。在首套平均房貸利率首次回落后的2015年5月，A股地產(chǎn)指數(shù)的超額收益率觸底溫和回升。此外，我國(guó)首套平均房貸利率從2018年11月的5.71%見(jiàn)頂回落后的2021年11月，A股地產(chǎn)指數(shù)的超額收益率開(kāi)始觸底反彈。
　　投資建議：穩(wěn)增長(zhǎng)持續(xù)。本次房貸利率下降將有助于后期地產(chǎn)銷(xiāo)售恢復(fù)。維持“優(yōu)于大市”評(píng)級(jí)。2023年6月20日，A股滬深300指數(shù)2023年動(dòng)態(tài)PE在11.20倍，房地產(chǎn)板塊2023年動(dòng)態(tài)PE在12.01倍。我們繼續(xù)看好行業(yè)藍(lán)籌企業(yè)。建議關(guān)注：1）開(kāi)發(fā)類(lèi)：A股-萬(wàn)科A、保利發(fā)展、招商蛇口、金地集團(tuán)；H股-中國(guó)海外發(fā)展、碧桂園；2）商住類(lèi)：華潤(rùn)置地、龍湖集團(tuán)、新城控股；3）物業(yè)類(lèi)：萬(wàn)物云、碧桂園服務(wù)、華潤(rùn)萬(wàn)象生活、中海物業(yè)、保利物業(yè)、招商積余、新大正；4）文旅類(lèi)-華僑城A。
　　特別提示：本報(bào)告僅總結(jié)了我國(guó)2014年以來(lái)房貸利率下調(diào)后的地產(chǎn)銷(xiāo)售和A股地產(chǎn)板塊的表現(xiàn)，而僅根據(jù)有限的歷史經(jīng)驗(yàn)對(duì)未來(lái)進(jìn)行推測(cè)和判斷具有局限性，僅供投資者參考，并請(qǐng)投資者審慎判斷。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：調(diào)控加碼和行業(yè)基本面下行風(fēng)險(xiǎn)。