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5月商品房銷(xiāo)售面積同比轉(zhuǎn)負(fù)，銷(xiāo)售金額增速明顯放緩
　　從銷(xiāo)售面積看，1-5月商品房銷(xiāo)售面積為4.64億平方米（同比-0.9%），降幅擴(kuò)大0.5pct；住宅銷(xiāo)售面4.07億平方米（同比+2.3%），漲幅收窄0.4pct。從5月單月看，商品房銷(xiāo)售面積環(huán)比、同比分別為+14.5%、-3%，住宅銷(xiāo)售面積環(huán)比、同比分別為+14.6%、+0.6%，同比漲幅較4月均收窄約8pct。從銷(xiāo)售金額看，1-5月商品房銷(xiāo)售額同比+8.4%（收窄0.4pct），住宅銷(xiāo)售額同比+11.9%（擴(kuò)大0.1pct）。5月單月商品房銷(xiāo)售額、住宅銷(xiāo)售額同比分別為+7%、+12%，漲幅較4月分別收窄21pct、18pct。
　　1-5月銷(xiāo)售額同比仍然高于銷(xiāo)售面積，主要原因是高能級(jí)城市銷(xiāo)售韌性較強(qiáng)，導(dǎo)致成交均價(jià)結(jié)構(gòu)性上漲，但房?jī)r(jià)漲幅已經(jīng)逐步放緩。我們可以看到一線城市5月新房?jī)r(jià)格指數(shù)環(huán)比漲幅收窄0.3pct至0.1%，結(jié)束了連續(xù)2個(gè)月的上行趨勢(shì)，而二三線城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比漲幅已經(jīng)連續(xù)2個(gè)月收窄。此外，成交占比和成交均價(jià)最高的東部地區(qū)1-5月銷(xiāo)售額增速也較上月收窄，其中銷(xiāo)售面積增速收窄0.3pct，成交均價(jià)漲幅收窄2.1pct至0.1%。
　　銷(xiāo)售放緩導(dǎo)致定金及預(yù)收款增速收窄，房企融資端亦面臨較大壓力
　　5月單月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金同比-7.4%（前值+3.4%），其中定金及預(yù)收款同比+6%（前值+31%），個(gè)人按揭貸款同比+25%（前值+23%），國(guó)內(nèi)貸款同比-13%（前值-12%），自籌資金同比-29%（前值-24%）?？傮w來(lái)看，銷(xiāo)售放緩?fù)侠鄱ń鸺邦A(yù)收款，但銀行對(duì)居民房貸支持力度仍較大。不過(guò)，國(guó)內(nèi)貸款和自籌資金降幅擴(kuò)大，房企融資端仍面臨壓力。
　　新開(kāi)工和施工持續(xù)低迷，投資繼續(xù)走弱
　　1-5月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成額同比-7.2%，降幅較上月擴(kuò)大1pct；5月單月同比-10.5%，較上月擴(kuò)大3.3pct。1-5月房屋新開(kāi)工面積同比-22.6%，施工面積同比-6.2%，竣工面積同比+19.6%，其中新開(kāi)工和施工降幅較上月分別擴(kuò)大1.4pct、0.6pct，竣工漲幅擴(kuò)大0.8pct。5月單月新開(kāi)工和施工同比分別下降27%、41%，竣工同比增長(zhǎng)24%，其中新開(kāi)工降幅基本持平，施工降幅擴(kuò)大5pct，竣工同比增速放緩18pct。從土地市場(chǎng)看，盡管部分熱點(diǎn)城市土拍火熱，但大部分低能級(jí)城市成交低迷，今年1-5月100大中城市住宅用地供應(yīng)和成交分別下降51%、36%。我們認(rèn)為目前市場(chǎng)銷(xiāo)售復(fù)蘇趨弱，房企庫(kù)存去化壓力加大，從而導(dǎo)致拿地、開(kāi)工意愿降低，開(kāi)發(fā)投資持續(xù)走弱。
　　投資建議
　　銷(xiāo)售去化放緩降低房企補(bǔ)庫(kù)存意愿，需求復(fù)蘇仍需政策進(jìn)一步支持。我們認(rèn)為6月央行降低政策利率釋放了穩(wěn)增長(zhǎng)的積極信號(hào)，LPR同步下降有望支撐居民購(gòu)房需求回暖。在弱復(fù)蘇和城市分化背景下，土儲(chǔ)布局合理、補(bǔ)庫(kù)能力強(qiáng)、融資能力強(qiáng)的優(yōu)質(zhì)房企仍具配置價(jià)值，維持行業(yè)“增持”評(píng)級(jí)。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示
　　政策落地執(zhí)行不及預(yù)期；居民收入增長(zhǎng)放緩；銷(xiāo)售復(fù)蘇低于預(yù)期；房企信用風(fēng)險(xiǎn)暴露增加。