>> 東吳證券-房地產(chǎn)行業(yè)跟蹤周報：新房二手房銷售持續(xù)承壓，政策預(yù)期再次提升-230619
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上周（2023.6.10-2023.6.16，下同）：上周房地產(chǎn)板塊（中信）漲跌幅+0.3%，同期滬深300、萬得全A指數(shù)漲跌幅分別+3.3%，+3.0%，超額收益分別為-3.0%、-2.7%。29個中信行業(yè)板塊中房地產(chǎn)位列第26。
房地產(chǎn)基本面與高頻數(shù)據(jù)：
?。?）新房市場：上周38城新房成交面積308.6萬方，環(huán)比+9.2%，同比-35.1%；2023年6月1日至6月16日累計成交682.8萬方，同比19.6%。今年截至6月16日累計成交8304.5萬方，同比+10.6%。
（2）二手房市場：上周17城二手房成交面積152.5萬方，環(huán)比4.0%，同比-2.9%；2023年6月1日至6月16日累計成交365.5萬方，同比+18.7%。今年截至6月16日累計成交4084.0萬方，同比+58.3%。
?。?）庫存及去化：14城新房累計庫存9510.4萬方，環(huán)比+0.9%，同比-0.9%；14城新房去化周期為14.8個月，環(huán)比變動+0.2個月，同比變動-2.6個月。一線、新一線、二線、三四線城市去化周期為11.5個月、9.1個月、15.7個月、39.2個月，環(huán)比分別變動+0.1個月、+0.3個月、+0.1個月、-0.1個月。
?。?）土地市場：2023年6月12日-2023年6月18日百城供應(yīng)土地數(shù)量為497宗，環(huán)比-36.8%，同比-16.3%；供應(yīng)土地建筑面積為2217.9萬方，環(huán)比-65.9%，同比-51.4%。百城土地成交建筑面積1358.4萬方，環(huán)比-30.2%，同比-55.8%；成交樓面價3198元/平，環(huán)比+116.7%、同比+123.6%；土地溢價率7.1%，環(huán)比+2.7pct，同比+4.2pct。
重點(diǎn)數(shù)據(jù)與政策：全國層面：國家統(tǒng)計局發(fā)布2023年5月份商品住宅銷售價格變動情況統(tǒng)計數(shù)據(jù)。一線城市一二手住宅銷售價格同比分別上漲1.7%和0.4%；二線城市新建商品住宅銷售價格同比上漲0.5%，二手住宅銷售價格同比下降2.1%。1-5月國有土地使用權(quán)出讓收入1.5萬億元，同比下降20%。央行5月中長期住戶部門貸款增加1684億元。地方層面：江西全面推行不動產(chǎn)“帶押過戶”，優(yōu)化交易流程。長春房貸利率，已降至歷史最低。大連下調(diào)2023年三季度新發(fā)放首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限。天津提高住房公積金最高可貸額度，首套由80萬元提高至100萬元，二套由40萬元提高至50萬元。
周觀點(diǎn)：上周新房和二手房銷售持續(xù)走弱，預(yù)計6月下旬房企沖刺年中銷售，將會增大推盤和促銷力度，新房銷售有望迎來環(huán)比增長。隨著近期市場基本面的持續(xù)下行，我們認(rèn)為地產(chǎn)政策放松的預(yù)期正在逐步加強(qiáng)，供給側(cè)政策加碼的概率較需求端更大。我們預(yù)計全年商品房銷售可以保持正增長，此時點(diǎn)對地產(chǎn)股不必太過悲觀。推薦關(guān)注土儲充裕、布局聚焦核心城市、信用資質(zhì)良好的房企，未來有望率先受益于市場復(fù)蘇和政策放松；同時建議關(guān)注物業(yè)和代建行業(yè)的投資機(jī)會。推薦標(biāo)的：1）開發(fā)商：保利發(fā)展、招商蛇口、越秀地產(chǎn)、濱江集團(tuán)，建議關(guān)注華發(fā)股份、中國海外發(fā)展、保利置業(yè)集團(tuán)；2）物業(yè)公司：華潤萬象生活、碧桂園服務(wù)、保利物業(yè)、越秀服務(wù)；3）代建公司：綠城管理控股。
風(fēng)險提示：房地產(chǎn)調(diào)控政策放寬不及預(yù)期；行業(yè)下行持續(xù)，銷售不及預(yù)期；行業(yè)信用風(fēng)險持續(xù)蔓延,流動性惡化超預(yù)期；疫情反復(fù)、發(fā)展超預(yù)期。
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