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核心觀點(diǎn)
　　新房二手房價(jià)格走弱，銷售增速將進(jìn)一步承壓。2023年前5月商品房銷售金額累計(jì)同比增速為8.4%，較前4月變動(dòng)-0.4個(gè)百分點(diǎn)。隨著去年年底疫情抑制的需求完全釋放，銷售市場持續(xù)走弱。商品房價(jià)格環(huán)比回落，房企通過直接降價(jià)和提升渠道費(fèi)來促進(jìn)銷售。二手房方面，居民對于房價(jià)預(yù)期相對悲觀，導(dǎo)致二手房掛牌量持續(xù)攀升逐步反應(yīng)到價(jià)格端，5月70城二手房環(huán)比由正轉(zhuǎn)負(fù)，四大一線城市均出現(xiàn)不同程度下跌。供給端來看，5月房企推盤力度下降，單月環(huán)比下降20%。需求端來看，5月核心城市去化率50.9%，環(huán)比下降3.1個(gè)百分點(diǎn)，連續(xù)兩月下滑，且6月上半月去化率進(jìn)一步下降。6月商品房銷售受到季節(jié)性影響將持續(xù)回落，疊加去年6月疫情結(jié)束需求釋放的高基數(shù)效應(yīng)，我們預(yù)計(jì)今年6月銷售增速將進(jìn)一步承壓。
　　投資單月跌幅加速下探，預(yù)計(jì)后續(xù)依舊承壓。2023年前5月房地產(chǎn)開發(fā)投資累計(jì)同比-7.2%，較前4月變動(dòng)-1個(gè)百分點(diǎn)。當(dāng)前核心區(qū)地塊溢價(jià)率觸頂成交，冷門地塊流拍概率加大，土拍市場分化仍然較大。由于土地成交價(jià)款大致領(lǐng)先土地購置費(fèi)增速6個(gè)月，因此土地購置費(fèi)增速后續(xù)仍有較大下行壓力。疊加2023上半年償債高峰期，房企資金鏈依然緊張。我們預(yù)計(jì)后續(xù)投資增速依舊承壓。
　　竣工回暖延續(xù)，新開工持續(xù)下行。新開工方面，2023年前5月新開工累計(jì)增速為-22.6%，較前4月變動(dòng)-1.4個(gè)百分點(diǎn)。22年拿地總量大幅下行，疊加償債高峰期，導(dǎo)致23年可開工資源減少，我們認(rèn)為后續(xù)新開工仍有下行壓力?？⒐し矫?，2023年前5月竣工累計(jì)增速為19.6%，較前4月變動(dòng)0.8個(gè)百分點(diǎn)。竣工增速保持高位。目前行業(yè)存在大量已開未竣工的項(xiàng)目，在各地政府保交樓措施落地以及預(yù)售資金監(jiān)管正常化的背景下，房企資金鋪排從前端投資擴(kuò)張，逐漸轉(zhuǎn)移到后端施工竣工以釋放監(jiān)管資金，形成正向現(xiàn)金流。我們預(yù)計(jì)竣工回暖有望持續(xù)。
　　房貸早償率持續(xù)攀升，房企融資端壓力依舊。從行業(yè)到位資金來看，2023年前5月累計(jì)增速為-6.6%，較前4月變動(dòng)-0.2個(gè)百分點(diǎn)。RMBS條件早償率指數(shù)的儲(chǔ)蓄攀升，反應(yīng)居民對于未來預(yù)期不穩(wěn)，加杠桿意愿較弱，傾向于提前還貸。5月單月國內(nèi)貸款增速轉(zhuǎn)弱，房企信用債融資額創(chuàng)新低，融資端壓力仍然較大。
　　投資建議：當(dāng)前基本面指標(biāo)加速下行，新房二手房價(jià)格走弱，市場對政策優(yōu)化預(yù)期有所增強(qiáng)。近期核心城市青島、杭州、南京放松限制性調(diào)控政策，后續(xù)有望更多城市跟進(jìn)，地產(chǎn)股迎來估值修復(fù)行情。
　　持續(xù)推薦：1）高能級布局、拿地?fù)Q牌比例較高、規(guī)模適中的頭部房企：招商蛇口、華潤置地；2）行業(yè)底部拿地?cái)U(kuò)張的優(yōu)質(zhì)房企：濱江集團(tuán)、華發(fā)股份。3）融資和拿地后續(xù)恢復(fù)正常的困境反轉(zhuǎn)類房企，有望迎來估值提升：金地集團(tuán)。4）永續(xù)現(xiàn)金流類房企：龍湖集團(tuán)、華潤置地。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：宏觀經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇不及預(yù)期，政策反應(yīng)鈍化，二手房掛牌量持續(xù)提升，房價(jià)超預(yù)期下跌等。