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投資摘要：
　　每周一談：基本面多項(xiàng)指標(biāo)走弱政策預(yù)期漸強(qiáng)
　　5月商品房銷售額及銷售面積同比下滑，商品房銷售面積單月同比增速再度轉(zhuǎn)負(fù)。商品房銷售額及銷售面累計(jì)同比分別為8.4%、-0.9%，較上月下降0.4pct、0.5pct，基數(shù)調(diào)整后，5月單月同比分別為6.8%、-3%，較上月提升21.1pct、8.4pct。
　　銷售環(huán)比增速低于往年，30城高頻銷售數(shù)據(jù)率先走弱反應(yīng)市場承壓現(xiàn)狀，但預(yù)計(jì)全國口徑下滑幅度將好于高頻數(shù)據(jù)。5月商品房銷售額及銷售面積環(huán)比增速處于近年低位；截止至6月17日數(shù)據(jù)，30城商品房銷售面積單月同比增速為-26%，較5月全月下降51個(gè)pct，由于本輪市場下行主要由此前熱度高的一二線城市銷售降溫引起，預(yù)計(jì)全國層面的銷售邊際轉(zhuǎn)弱幅度將小于30城數(shù)據(jù)口徑。
　　6月已過半，市場即將進(jìn)入傳統(tǒng)淡季7、8月份，將對銷售市場的情緒帶來進(jìn)一步壓力，政策進(jìn)一步支持并激活購買能力較強(qiáng)的改善客戶需求，將對市場近期走勢起到關(guān)鍵作用。
　　5月單月商品房成交均價(jià)同比、環(huán)比增速均回落。5月單月商品房銷售價(jià)格同比10%，環(huán)比-5%，較上月分別減少11pct，22pct。隨著近期成交占比較高的高能級(jí)城市的銷售出現(xiàn)走弱，其對應(yīng)的改善類成交總量下降，并同步導(dǎo)致銷售總量下滑，而在價(jià)格端則體現(xiàn)為成交均價(jià)自4月的高峰開始回落，預(yù)計(jì)未來價(jià)格整體仍將保持穩(wěn)定。
　　開發(fā)資金來源單月同比下行，房地產(chǎn)開發(fā)資金來源5月累計(jì)同比-6.6%，較上月減少0.2pct，單月同比增速-7.4%，較上月下降10.8pct。從資金來源構(gòu)成來看，國內(nèi)貸款、自籌資金、定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭貸款單月同比增速分別為-13.4%、-29.2%、6%、25.4%，較上月分別減少1.7pct、減少4.8pct、減少25.2pct、增加2pct。
　　竣工端增速小幅回落，新開工持續(xù)低迷，5月單月新開工面積同比增速27.3%，施工面積同比增速-41.2%，竣工面積同比增速24.4%，分別較上月減少0.03pct、減少4.9pct、減少17.6pct。由于銷售市場始終表現(xiàn)為分化復(fù)蘇，為了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，房企取地聚焦核心城市及核心項(xiàng)目，取地規(guī)?？偭渴芟蓿M(jìn)而產(chǎn)生低能級(jí)城市在手土儲(chǔ)開工意愿不強(qiáng)、總量上可開工項(xiàng)目減少的現(xiàn)象，新開工持續(xù)承壓；而在新開工持續(xù)低迷之下，隨著此前積壓的項(xiàng)目逐步交付后，竣工端也將出現(xiàn)壓力。
　　投資端增速持續(xù)下滑，房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額5月累計(jì)同比-7.2%，調(diào)整基數(shù)后單月同比-10.5%，分別較上月跌幅擴(kuò)大1pct、3.3pct。5月土地購置費(fèi)及施工投資累計(jì)同比增速分別為-0.5%、-17.4%，較上月減少1.8pct、3.7pct。
　　銷售走弱后，房企資金回款與償債壓力增加，拿地開工意愿將減弱，同時(shí)將一定程度影響市場化的資金進(jìn)入信心，對基本面相關(guān)的各項(xiàng)指標(biāo)均將產(chǎn)生壓力，這一背景下我們認(rèn)為重點(diǎn)有兩個(gè)關(guān)注：1、基本面是否進(jìn)一步走弱，需跟盯成交價(jià)格、來人來訪的邊際變化，就目前來看，5月銷售下臺(tái)階后市場暫未進(jìn)一步加速下行；2、基本面進(jìn)一步下行，政策支持力度如何，從本輪降息動(dòng)作的迅速反應(yīng)來看，政策對基本面關(guān)注度較高，將對市場情緒起到支撐。
　　數(shù)據(jù)追蹤（6月5日-6月11日）：
　　新房市場：30城成交面積單周及累計(jì)同比分別為-21pct、11pct，一線城市4pct，28pct，二線城市-23pct，5pct，三線城市-34pct，12pct。
　　二手房市場：13城二手房成交面積單周同比19pct，累計(jì)同比48pct。
　　土地市場：100城土地供應(yīng)建筑面積累計(jì)同比-10pct，成交建筑面積累計(jì)同比9pct，成交金額累計(jì)同比-10pct，土地成交溢價(jià)率為4.3%。
　　城市行情環(huán)比：北京（60pct），上海（-12pct），廣州（0.5pct），深圳（30pct），南京（-17pct），杭州（-12pct），武漢（-43pct）。
　　投資策略：關(guān)注頭部穩(wěn)健國央企華潤置地、保利發(fā)展，關(guān)注拿地向銷售轉(zhuǎn)化，規(guī)模及行業(yè)占位提升的房企濱江集團(tuán)、越秀地產(chǎn)、建發(fā)國際；關(guān)注態(tài)度轉(zhuǎn)為積極拿地強(qiáng)度有提升空間房企萬科A、龍湖集團(tuán)、金地集團(tuán)；關(guān)注中小盤國企規(guī)模擴(kuò)張機(jī)會(huì)天地源、城建發(fā)展，保利置業(yè)；代建行業(yè)推薦龍頭綠城管理控股。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：銷售市場復(fù)蘇不及預(yù)期，個(gè)別房企出現(xiàn)債務(wù)違約。