>> 東興證券-房地產(chǎn)行業(yè)周報：新房銷售下滑，二手房增速回落-230619
| 上傳日期： |
2023/6/19 |
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| 963KB |
| 格式： |
pdf 共17頁 |
來源： |
東興證券 |
| 評級： |
看好 |
作者： |
陳剛 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
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市場行情：
本周（6.12-6.16）A股地產(chǎn)指數(shù)（申萬房地產(chǎn)）漲幅0.23%（上周1.23%），A股大盤（中證A股）漲幅2.88%（上周-1.05%）；H股地產(chǎn)指數(shù)（克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)）漲幅3.45%（上周5.08%），H股物業(yè)指數(shù)（恒生物業(yè)服務(wù)及管理指數(shù)）漲幅3.22%（上周2.48%），H股大盤（恒生指數(shù)）漲幅3.35%（上周2.32%）。本周A股地產(chǎn)板塊表現(xiàn)弱于大盤、H股地產(chǎn)板塊表現(xiàn)強于大盤、H股物業(yè)板塊表現(xiàn)弱于大盤。
行業(yè)基本面：
新房銷售下滑，二手房增速回落。從數(shù)據(jù)來看，28城商品房累計銷售面積（1.1~6.18）同比增長13.2%，本月至今（6.1~6.18）同比下滑-18.8%，上月整月同比增長24.1%；其中一線城市(4城)本月至今（6.1~6.18）同比增長2.6%、三線(14城)城市本月至今（6.1~6.18）同比下滑22.0%。12城二手房成交面積（1.1~6.18）同比增長42.0%，本月至今（6.1~6.18）同比增長17.0%，上月整月同比增長49.5%；其中，一線城市(4城)本月至今（6.1~6.18）同比增長39.0%，上月整月同比增長43.6%；二線城市(6城)本月至今（6.1~6.18）同比增長3.1%，上月整月同比增長54.4%。
土地市場持續(xù)下行。從數(shù)據(jù)來看，100大中城市本年累計（2022.12.26~2023.6.11）成交土地建面同比下滑10.4%，上周累計同比下滑8.0%；本周100大中城市（6.5~6.11）土地成交溢價率2.3%，上周4.8%；100大中城市本年累計（2022.12.26~2023.6.11）土地成交總價同比下滑22.4%，上周累計同比下滑20.4%。
內(nèi)債融資偏弱。從數(shù)據(jù)來看，境內(nèi)地產(chǎn)債發(fā)行規(guī)模（1.1~6.18）累計同比下滑5.7%，5月（6.1~6.18）同比下滑15.4%。
多個二線城市優(yōu)化房貸政策、發(fā)放購房補貼。6月15日，鄭州市提出，落實差別化住房信貸政策，合理確定住房貸款的最低首付款比例、最低貸款利率要求。做好重點房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險處置項目并購的金融支持和服務(wù)工作。大連出臺穩(wěn)樓市新政，包括持續(xù)優(yōu)化公積金各項支持政策，下調(diào)三季度新發(fā)放首套房貸款利率下限，房交會期間購房每平米補貼200元。6月16日，南京市六合區(qū)對符合條件的人才購買新房每平方米補貼300元，鼓勵開發(fā)企業(yè)在現(xiàn)有優(yōu)惠價格以外再給予團(tuán)購優(yōu)惠。6月18日，天津擬將首套住房公積金貸款最高限額由80萬元提高至100萬元，第二套住房公積金貸款最高限額由40萬元提高至50萬元。
投資策略：
我們認(rèn)為，當(dāng)前供需兩端政策都在確保房地產(chǎn)市場回歸平穩(wěn)發(fā)展，政策正在形成合力，銷售市場雖有波動，但從年內(nèi)整體來看，依然處于觸底回升之中。但銷售的分化程度也在提升，銷售與拿地都在向高能級城市集中。我們推薦重點布局高能級城市，具有信用優(yōu)勢的優(yōu)質(zhì)央企、國企以及有望受益于融資端的支持，有效改善資產(chǎn)負(fù)債狀況的優(yōu)質(zhì)民企。優(yōu)質(zhì)頭部房企將受益于融資政策的支持進(jìn)一步優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，有望抓住行業(yè)出清與競爭格局改善的機會在需求回暖之時搶占先機，高能級城市布局較多的保利發(fā)展、越秀地產(chǎn)、金地集團(tuán)、龍湖集團(tuán)等龍頭房企將有望受益。
風(fēng)險提示：行業(yè)政策落地不及預(yù)期的風(fēng)險、盈利能力繼續(xù)下滑的風(fēng)險、銷售不及預(yù)期的風(fēng)險、資產(chǎn)大幅減值的風(fēng)險。
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