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統(tǒng)計(jì)局公布2023年1-5月房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況。1-5月房地產(chǎn)銷售面積、銷售金額、投資額、新開工面積分別為46440萬平米/49787億元/45701億元/39723萬平米，同比增速分別為-0.9%/+8.4%/-7.2%/-22.6%，前值-0.4%/+8.8%/-6.2%/-21.2%。
　　5月銷售數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)弱，低基數(shù)下面積同比負(fù)增長。從單月銷售數(shù)據(jù)來看，5月單月銷售面積同比-3.0%，同比在3-4月連續(xù)實(shí)現(xiàn)增長后再度轉(zhuǎn)負(fù)；單月銷售金額同比+6.8%，增幅較4月明顯收窄。22年同期同比基數(shù)仍較低，銷售數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)弱說明市場熱度回落比較明顯，原因可能在于春節(jié)以來因疫情積壓的購房需求基本消耗，且未能成功帶動(dòng)市場整體的置業(yè)熱情上漲，銷售維持強(qiáng)復(fù)蘇的動(dòng)力不足。5月單月銷售均價(jià)環(huán)比-4.8%，同比+10.1%，同比仍維持明顯增長。銷售均價(jià)的提升了體現(xiàn)了銷售分化加劇導(dǎo)致的結(jié)構(gòu)性變化，且銷售均價(jià)較高的東部區(qū)域去年同期受疫情影響嚴(yán)重，銷售占比恢復(fù)后進(jìn)一步推高銷售均價(jià)增速。
　　銷售回款支撐效果有限，房企資金面臨挑戰(zhàn)。1-5月房地產(chǎn)企業(yè)到位資金55958億，同比-6.6%，前值-6.4%，降幅有所擴(kuò)大。按照同比可比口徑推算單月到位資金10803億，同比-7.4%，前值+3.6%，單月到位資金降幅明顯。分項(xiàng)來看，國內(nèi)貸款融資1031億，同比-13.4%，前值-11.7%；自籌資金3302億，同比-29.2%，前值24.3%；定金及預(yù)收款3953億元，同比+6.0%，前值+31.2%，個(gè)人按揭貸款2132億，同比+25.4%，前值+23.1%。除個(gè)人按揭外其他資金分項(xiàng)均有惡化。
　　新開工持續(xù)承壓，房地產(chǎn)投資降幅擴(kuò)大。5月單月新開工面積同比-27.3%，前值27.4%，單月降幅基本持平?？紤]到22年4、5月份受疫情影響新開工基數(shù)已較低，可見新開工壓力仍較大。5月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比下滑10.5%，為今年以來單月降幅首次超10%，企業(yè)投資意愿明顯不足。當(dāng)前新開工和竣工分歧延續(xù)，施工面積持續(xù)承壓，去年以來土地成交持續(xù)縮量對土地購置費(fèi)構(gòu)成拖累，共同制約后續(xù)房地產(chǎn)投資改善。
　　TOP10集中度回升，百強(qiáng)銷售分化延續(xù)?？硕饠?shù)據(jù)顯示，2023年1-5月TOP10、TOP10-20、TOP20-50、TOP50-100房企銷售金額的同比分別+16.3%/+21.2%/-2.0%/-8.4%，前值為+17.3%/+24.9%/-2.2%/-9.8%。1-5月TOP10銷售集中度為25.1%，前值為25.3%，集中度較2022年有所回升。
　　投資建議與投資標(biāo)的
　　低基數(shù)下5月房地產(chǎn)銷售、到位資金仍有所轉(zhuǎn)弱，投資和新開工持續(xù)承壓。5月單月銷售面積同比在3-4月連續(xù)實(shí)現(xiàn)增長后再度轉(zhuǎn)負(fù)，銷售金額增幅也明顯收窄，低基數(shù)下銷售數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)弱說明市場熱度回落比較明顯，原因可能在于春節(jié)以來因疫情積壓的購房需求基本消耗，且未能成功帶動(dòng)市場整體的置業(yè)熱情上漲，銷售維持強(qiáng)復(fù)蘇的動(dòng)力不足。根據(jù)中指研究院對全國27個(gè)重點(diǎn)城市預(yù)入市項(xiàng)目的摸排數(shù)據(jù)，6月新房供應(yīng)規(guī)模約束下銷售數(shù)據(jù)修復(fù)仍然有限。5月單月銷售均價(jià)同比仍維持明顯增長，主要原因是銷售持續(xù)分化導(dǎo)致的結(jié)構(gòu)性變化。市場熱度回落，銷售回款對房企到位資的支撐效果有限，外部融資相關(guān)分項(xiàng)仍存在缺口，預(yù)計(jì)房企資金面仍面臨挑戰(zhàn)。低基數(shù)下房企新開工仍維持較大降幅，主要原因在于去化率和成交價(jià)無明顯改善時(shí)房企補(bǔ)庫存動(dòng)力不足、土地成交縮量和地方城投拿地項(xiàng)目入市節(jié)奏緩慢加劇新開工缺口、保交付下竣工對新開工有擠出效應(yīng)等。房地產(chǎn)投資降幅擴(kuò)大，新開工和竣工分歧延續(xù)，施工面積持續(xù)承壓，去年以來土地成交持續(xù)縮量對土地購置費(fèi)構(gòu)成拖累，共同制約后續(xù)房地產(chǎn)投資改善。預(yù)計(jì)行業(yè)仍將維持弱復(fù)蘇的態(tài)勢，看好能夠穿越本輪周期的企業(yè)，看好央國企和穩(wěn)健經(jīng)營的高評級民企在當(dāng)前競爭格局中的相對優(yōu)勢，同時(shí)看好迅速成長且信用受損較小的物管和商管行業(yè)。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：地產(chǎn)逆周期政策不及預(yù)期。銷售大幅下滑。房企信用風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步擴(kuò)大