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投資要點(diǎn)
　　6月44城新房成交面積同比-12%，環(huán)比+9%；14城二手房成交面積同比+30%，環(huán)比+7%。截至16日，6月44城新房累計(jì)成交面積同比-12%，環(huán)比5月同期+9%；全年累計(jì)同比+8%。其中，一線城市6月累計(jì)成交同比+12%，環(huán)比5月同期+26%，全年累計(jì)同比+31%。二線城市6月累計(jì)成交同比-18%，環(huán)比5月同期+8%；全年累計(jì)同比+5%。三四線城市6月累計(jì)成交同比-17%，環(huán)比5月同期-3%；全年累計(jì)同比-2%。6月14城二手房累計(jì)成交面積同比+30%，環(huán)比5月同期+7%；全年累計(jì)同比+50%。
　　5月銷售增速下滑，市場(chǎng)復(fù)蘇動(dòng)能較弱。2023年1-5月商品房銷售面積46440萬(wàn)平方米，同比下降0.9%，降幅較較1-4月擴(kuò)大0.5個(gè)百分點(diǎn)，商品房銷售額49787億元，增長(zhǎng)8.4%，漲幅收窄0.4個(gè)百分點(diǎn)。單月來(lái)看，2023年5月商品房銷售面積8804萬(wàn)平方米，同比下降3.0%，環(huán)比增長(zhǎng)14.5%，商品房銷售金額10037億元，同比增長(zhǎng)6.8%，環(huán)比增長(zhǎng)9.0%。目前市場(chǎng)復(fù)蘇動(dòng)能較弱，考慮到去年5月份受疫情影響基數(shù)相對(duì)較低，6月受疫情影響減弱，預(yù)計(jì)6月同比增速或有所下滑。各區(qū)域中，東部和東北地區(qū)市場(chǎng)恢復(fù)較好，1-5月商品房銷售額分別同比增長(zhǎng)14.9%和22.9%，中部地區(qū)銷售金額累計(jì)同比仍下降。
　　竣工持續(xù)保持高增，新開(kāi)工依舊萎靡。1-5月房屋新開(kāi)工面積39723萬(wàn)平方米，同比下降22.6%，房屋竣工面積27826萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)19.6%，5月單月分別同比-27.3%和+24.4%。保交付支持下竣工持續(xù)保持高增長(zhǎng)，但房企開(kāi)工意愿仍然較低，新開(kāi)工依舊萎靡，累計(jì)增速較1-4月降幅擴(kuò)大1.4個(gè)百分點(diǎn)。1-5月全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資45701億元，同比下降7.2%，降幅較1-4月份擴(kuò)大1個(gè)百分點(diǎn)，在新開(kāi)工意愿低位、以及土地市場(chǎng)“局部火熱、整體偏冷”的共同作用下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資尚未回穩(wěn)趨勢(shì)。
　　到位資金增速小幅下滑，銷售回款呈現(xiàn)修復(fù)。2023年1-5月到位資金增速為-6.6%，降幅較1-4月擴(kuò)大0.2個(gè)百分點(diǎn)，5月單月到位資金同比下降7.4%。其中國(guó)內(nèi)貸款、自籌資金仍為負(fù)增長(zhǎng)，分別同比下降10.5%和21.6%，定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭貸款同比增長(zhǎng)4.4%和6.5%，主要是隨著銷售好轉(zhuǎn)回款呈現(xiàn)修復(fù)。根據(jù)中指監(jiān)測(cè)，5月房地產(chǎn)企業(yè)非銀環(huán)比下降27.2%，企業(yè)資金面繼續(xù)承壓，同時(shí)對(duì)投資開(kāi)發(fā)產(chǎn)生制約。
　　投資建議：我們認(rèn)為當(dāng)前板塊應(yīng)當(dāng)關(guān)注2條投資主線：1）開(kāi)發(fā)企業(yè)：華發(fā)股份、越秀地產(chǎn)、招商蛇口、保利發(fā)展、濱江集團(tuán)、建發(fā)股份、萬(wàn)科A、龍湖集團(tuán)、華潤(rùn)置地等；2）物管企業(yè)：中海物業(yè)、華潤(rùn)萬(wàn)象生活、招商積余等。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：銷售恢復(fù)不及預(yù)期；政策效果不及預(yù)期；行業(yè)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。