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招商蛇口、萬科定增持續(xù)推進(jìn)，綠地重啟拿地較為謹(jǐn)慎。1）招商蛇口增發(fā)收購南油集團(tuán)24%股權(quán)事項(xiàng)獲深交所審核通過，萬科150億定增獲深交所受理。2）華潤置地目標(biāo)在2025年租金收入達(dá)300億元，2023年目標(biāo)240億元。3）碧桂園進(jìn)行業(yè)務(wù)變陣，新設(shè)地產(chǎn)、科技建筑兩大產(chǎn)業(yè)集團(tuán)。4）綠地董事長張玉良表示在保障現(xiàn)金流安全，且未來金融機(jī)構(gòu)能夠提供貸款的時候，才會重啟拿地。
　　需求端動力不足，頭部房企銷售金額同比上升6%，增速明顯放緩，國央企與民企分化持續(xù)存在。1）本月16家頭部房企銷售面積同比-4%，銷售金額同比+6%，較上月收窄28pcts。主要原因是疫情積壓購房需求釋放后，5月需求端動力不足問題顯現(xiàn)，各地堅(jiān)持因城施策，對于二線城市有一定效果，但對于扭轉(zhuǎn)地產(chǎn)行業(yè)基本面仍較為乏力。2）5月整體市場熱度下降，國央企銷售情況仍顯著好于非國央企，二者銷售金額同比分別+25%、-22%。隨著前期積壓的需求釋放完成，低能級城市可能面臨量價齊跌風(fēng)險，疊加居民購房偏好國央企的心理，銷售增速分化或持續(xù)顯現(xiàn)。
　　頭部房企投資策略趨同，謹(jǐn)慎聚焦高能級城市。1）5月16家頭部房企拿地金額625億元，環(huán)比下降10%，同比上升85%，但絕對規(guī)模相較2020年仍在低位。2）5月頭部房企拿地平均溢價率約7.5%，一二線城市占比91%，房企投資普遍聚焦高能級城市確定性地塊，主要原因是低能級城市流速較慢，拉長項(xiàng)目去化周期，拖累利潤實(shí)現(xiàn)。3）從投資金額來看，華潤拿地最為積極，拿地金額214億元，2023年1-5月累計(jì)投資強(qiáng)度達(dá)42%，民企拿地保持低位，碧桂園、金地、龍湖、新城1-5月累計(jì)投資強(qiáng)度分別僅為5%、12%、11%、11%。4）16家頭部房企拿地樓面價/銷售均價78%，不斷置換高質(zhì)量土儲。
　　行業(yè)融資修復(fù)緩慢，國央企仍為發(fā)債主力。本月全行業(yè)信用債發(fā)行規(guī)模292億元，同比-41%，頭部房企發(fā)行信用債113億元。1）國央企憑借天然的信用優(yōu)勢，融資成本保持低位，如招商蛇口5月發(fā)債利率2.20%，再創(chuàng)新低，相比2022年平均發(fā)債利率下降50bp；新城發(fā)行7.08億海外債，利率7.95%。2）2023年部分房企仍存在較大償債壓力，截止5月底碧桂園年內(nèi)到期債務(wù)156億元。在銷售端持續(xù)低迷的情況下，仍需融資端政策支持。
　　震蕩格局，左側(cè)布局。5月需求端動力不足問題出現(xiàn)，16家頭部房企銷售增速放緩，而國央企由于2022年逆勢擴(kuò)儲，高質(zhì)量土儲支撐銷售，增速明顯高于民企；目前房企投資策略趨同，聚焦高能級城市，導(dǎo)致不同城市間土拍熱度分化，低能級城市仍面臨縮表下的價格下行壓力。預(yù)計(jì)2023年仍以震蕩行情為主，建議基于估值左側(cè)布局，賺取高勝率收益，推薦方向仍為“兩個中心，一個基本點(diǎn)”，1）以高能級城市復(fù)蘇為中心，關(guān)注高能級城市土儲占比高或者2022年在高能級城市逆勢發(fā)力拿地的公司；2）以國央企估值修復(fù)為中心，在行業(yè)信用坍塌重塑的過程中，國央企享受天然優(yōu)勢，銷售、拿地、融資端均有顯現(xiàn)，而股權(quán)融資的放開，也將進(jìn)一步放大該優(yōu)勢，該過程將促使國央企估值得到系統(tǒng)性修復(fù)；3）以逐步建立護(hù)城河為基本點(diǎn)，估值中樞的提升仍然是需要剩余收益展望期限的拉長，關(guān)注護(hù)城河逐步形成的公司。關(guān)注越秀地產(chǎn)、綠城中國、華潤萬象生活、保利發(fā)展、招商蛇口、華發(fā)股份、天地源、萬科A等。
　　風(fēng)險提示：微觀傳導(dǎo)機(jī)制失靈，仍無法有效終結(jié)房企縮表。