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板塊行情：本周（6月12日-6月16日）申萬(wàn)一級(jí)行業(yè)指數(shù)中，房地產(chǎn)指數(shù)上漲0.2%，在31個(gè)一級(jí)行業(yè)板塊中排名第27位地產(chǎn)板塊排名靠后。榮盛發(fā)展周漲幅達(dá)41.9%，碧桂園上漲10%。
　　公司動(dòng)態(tài)：1）融創(chuàng)中國(guó)境外債重組方案已獲得約87%債權(quán)人支持，將在年內(nèi)完成必要法律程序后正式落地執(zhí)行。2）招商蛇口增發(fā)收購(gòu)南油集團(tuán)獲證監(jiān)會(huì)注冊(cè)生效。3）中南建設(shè)擬向特定對(duì)象發(fā)行A股股票，擬募集資金總額為不超過(guò)人民幣28億元。
　　銷售端：需求端仍然較為疲弱，1）從我們監(jiān)測(cè)的21城數(shù)據(jù)來(lái)看，本周21城商品房單日平均成交面積環(huán)比上升2.2%，同比下降4.2%。2）從我們監(jiān)測(cè)的11城數(shù)據(jù)來(lái)看，本周二手房日均成交環(huán)比下降3%。
　　政策要聞：中央層面：1）央行先后下調(diào)逆回購(gòu)利率、常備借貸便利利率和中期借貸便利10個(gè)基點(diǎn)，時(shí)隔10個(gè)月降息，釋放支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)的積極信號(hào)。2）1-5月份，商品住宅銷售面積增長(zhǎng)2.3%，銷售額增長(zhǎng)11.9%。3）中共中央辦公廳和國(guó)務(wù)院辦公廳要求各?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市）制定城鎮(zhèn)義務(wù)教育學(xué)位配置標(biāo)準(zhǔn)，解決人口集中流入地區(qū)教育資源供需矛盾。4）央行等五部門鼓勵(lì)運(yùn)用信貸、債券、資產(chǎn)支持證券、REITs等方式支持專業(yè)化、規(guī)模化住房租賃企業(yè)發(fā)展，加大對(duì)新市民等群體保障性租賃住房建設(shè)融資支持力度。地方層面：1）北京朝陽(yáng)：預(yù)計(jì)今年年底將完成建設(shè)籌集保障性租賃住房15000套（間）、安置房600套，竣工各類保障性住房12000套（間）。2）江西：全面推行“帶押過(guò)戶”，逐步拓展“帶押過(guò)戶”適用范圍。3）湖北：鼓勵(lì)國(guó)有企業(yè)以多種方式盤活利用存量土地，強(qiáng)化國(guó)企引領(lǐng)支撐作用。4）上海：實(shí)行產(chǎn)業(yè)用地地價(jià)底線管理，建立產(chǎn)業(yè)用地地價(jià)與項(xiàng)目績(jī)效掛鉤機(jī)制，降低企業(yè)用地成本。
　　投資策略：需求端仍較為疲弱，預(yù)計(jì)仍將有因城施策放松對(duì)沖銷售下行。2023年仍以震蕩行情為主，建議基于估值左側(cè)布局，賺取高勝率收益，推薦方向仍為“兩個(gè)中心，一個(gè)基本點(diǎn)”，1）以高能級(jí)城市復(fù)蘇為中心，關(guān)注高能級(jí)城市土儲(chǔ)占比高或者2022年在高能級(jí)城市逆勢(shì)發(fā)力拿地的公司；2）以國(guó)央企估值修復(fù)為中心，在行業(yè)信用坍塌重塑的過(guò)程中，國(guó)央企享受天然優(yōu)勢(shì)，銷售、拿地、融資端均有顯現(xiàn)，而股權(quán)融資的放開，也將進(jìn)一步放大該優(yōu)勢(shì)，該過(guò)程將促使國(guó)央企估值得到系統(tǒng)性修復(fù)；3）以逐步建立護(hù)城河為基本點(diǎn)，估值中樞的提升仍然是需要剩余收益展望期限的拉長(zhǎng)，關(guān)注護(hù)城河逐步形成的公司。關(guān)注越秀地產(chǎn)、綠城中國(guó)、華潤(rùn)萬(wàn)象生活、保利發(fā)展、招商蛇口、華發(fā)股份、天地源、萬(wàn)科A等。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：微觀傳導(dǎo)機(jī)制失靈，仍無(wú)法有效終結(jié)房企縮表。