>> 中銀證券-房地產(chǎn)行業(yè)第25周周報(bào)（6月17日-6月23日）：新房二手房成交同環(huán)比均大幅下滑，5年期LPR時(shí)隔10個(gè)月再下調(diào)-230627
| 上傳日期： |
2023/6/27 |
大?。?/td>
| 2151KB |
| 格式： |
pdf 共28頁 |
來源： |
中銀證券 |
| 評級： |
強(qiáng)于大市 |
作者： |
夏亦豐,許佳璐 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
| 下載權(quán)限： |
此報(bào)告為加密報(bào)告 |
|
|
本周新房成交環(huán)比由正轉(zhuǎn)負(fù)，同比增速持續(xù)下滑；二手房成交同環(huán)比均持續(xù)為負(fù)。土地市場環(huán)比量價(jià)齊升，土地溢價(jià)率同環(huán)比均提升。
核心觀點(diǎn)
本周新房成交環(huán)比由正轉(zhuǎn)負(fù)，同比增速持續(xù)下滑；二手房成交同環(huán)比均持續(xù)為負(fù)。43城新房成交面積為297.6萬平，環(huán)比下降4.6%，同比下降55.3%，同比降幅較上周擴(kuò)大了10.0個(gè)百分點(diǎn)，一、二、三線城市新房成交面積環(huán)比增速分別為-16.9%、-7.9%、-7.3%，同比增速分別為-41.8%、-60.8%、-26.8%，同比降幅較上周分別擴(kuò)大了13.4、13.1、10.7個(gè)百分點(diǎn)。15城二手房成交面積為106.3萬平，環(huán)比下降33.2%，同比下降32.4%，同比增速較上周下降了33.9個(gè)百分點(diǎn)，一、二、三線城市環(huán)比增速分別為-25.9%、-36.9%、-35.3%，一、二、三城市二手房成交面積同比增速分別為-29.7%、-40.1%、18.2%，同比增速較上周分別下降了32.4、31.1、82.8個(gè)百分點(diǎn)。
端午假期間新房、二手房成交同比均呈現(xiàn)正增長。2023年端午假期（2023.6.22-2023.6.24）43城新房成交面積75.5萬平，同比增長4%，較2021年同期下降44%，較2020年同期下降69%；其中一、二、三線城市同比增速分別為2%、43%、-61%。2023年端午假期15城二手房成交面積7.31萬平，同比增長53%，較2021年同期下降13%，較2020年同期下降38%；其中一、二、三線城市同比增速分別為56%、2%、498%。
新房庫存面積同環(huán)比均有所下降，去化周期環(huán)比有所上升，同比有所下降。14城新房庫存面積為1.01億平，環(huán)比下降0.3%，同比下降2.7%，去化周期為14.8個(gè)月，環(huán)比上升1.3個(gè)月，同比下降1.2個(gè)月。一、二、三線城市新房庫存面積環(huán)比增速分別為1.0%、-1.6%、0.0%，同比增速分別為4.8%、-14.1%、-14.1%；一、二、三線城市去化周期分別為11.2、13.1、13.6個(gè)月，環(huán)比均上升0.8個(gè)月；一線城市同比下降4.1個(gè)月，二、三線城市同比上升0.6、1.3個(gè)月。
土地市場環(huán)比量價(jià)齊升，土地溢價(jià)率同環(huán)比均提升。百城成交土地規(guī)劃建面為2361萬平，環(huán)比上升13.5%，同比下降23.2%；成交總價(jià)679億元，環(huán)比上升88.8%，同比上升54.5%；樓面均價(jià)2878元/平，環(huán)比上升66.4%，同比上升101.3%；土地溢價(jià)率為7.00%，環(huán)比上升1.3個(gè)百分點(diǎn)，同比上升4.1個(gè)百分點(diǎn)。
本周房企國內(nèi)債券發(fā)行規(guī)模同環(huán)比均有所下降。房地產(chǎn)行業(yè)國內(nèi)債券總發(fā)行量為100.9億元，同比下降3.6%，環(huán)比下降17.7%；總償還量為50.1億元，同比下降60.3%，環(huán)比下降40.6%；凈融資額為50.8億元。其中國企國內(nèi)債券總發(fā)行量為94.9億元，同比上升2.6%，環(huán)比上升25.7%；總償還量為26.8億元，同比下降69.2%，環(huán)比下降63.0%；凈融資額為68.1億元。民企國內(nèi)債券總發(fā)行量為6.0億元；總償還量為23.3億元；凈融資額為-17.3億元。
板塊收益有所下降。房地產(chǎn)行業(yè)絕對收益為-4.7%，較上周下降4.9pct；相對滬深300收益為-2.2%，較上周上升0.9pct。房地產(chǎn)板塊PE為13.81X，較上周下降0.68X。北上資金對機(jī)械設(shè)備、國防軍工、電子加倉金額較大，分別為33.42、19.66、15.30億元。對房地產(chǎn)的持股占比變化為-0.05%（上周為-0.06%），凈買入-7.14億元（上周凈買入-4.69億元）
投資建議
6月20日5年期以上LPR下降10BP至4.2%，這是自2022年8月以來LPR的首次下降。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，6月百城首套房貸利率為4.0%，二套房貸利率為4.91%，均與上月持平，同比分別回落42、17BP，平均放款周期為23天，與上月持平，維持較快的放款速度。根據(jù)我們的計(jì)算，30年商貸、等額本息還款、首套和二套房的首付比例分別為30%和70%的情況下，此次LPR下調(diào)后：100萬元總價(jià)的房屋，首套和二套分別減少月供41、18元。我們認(rèn)為此次LPR下調(diào)將推動(dòng)各城市實(shí)際房貸利率下降，也利于降低購房成本；但是目前來看，10BP的下調(diào)幅度對于緩解房貸壓力起到的作用較為有限，在當(dāng)前市場信心不足的情況下，能起到的邊際增加置業(yè)需求的刺激作用也是較弱的；后續(xù)仍需政策的進(jìn)一步調(diào)整和引導(dǎo)，以推動(dòng)購房者預(yù)期企穩(wěn)回升，等到市場信心逐步修復(fù)后，房貸利率調(diào)整的效果或能更好地發(fā)揮。
本周新房、二手房同環(huán)比均出現(xiàn)大幅下滑，一方面是受到假期影響，部分城市端午假期的備案數(shù)據(jù)或有所延遲；另一方面當(dāng)前市場信心仍然不足、需求仍然偏弱，房企推盤意愿不強(qiáng)，仍需等待政策的發(fā)力。
我們建議關(guān)注三條主線：1）開發(fā)類企業(yè)中內(nèi)生增長快、拿地有效性強(qiáng)的內(nèi)驅(qū)動(dòng)力型公司，主要包括主流的央國企和區(qū)域深耕型房企，銷售、拿地均有較好增長，在行業(yè)見底復(fù)蘇后的彈性較大：招商蛇口、華潤置地、建發(fā)國際集團(tuán)、越秀地產(chǎn)、綠城中國、華發(fā)股份、濱江集團(tuán)。2）REITs相關(guān)的商業(yè)地產(chǎn)、保租房、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、物流地產(chǎn)等資產(chǎn)持有方：大悅城、光大嘉寶、中新集團(tuán)、中國國貿(mào)。3）在行業(yè)大環(huán)境收縮的背景下，重要性不斷提升的房地產(chǎn)渠道類公司：貝殼、我愛我家。
風(fēng)險(xiǎn)提示
房地產(chǎn)調(diào)控升級；銷售超預(yù)期下行；融資收緊。
|
|
