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上半年基本面：（1）銷售復(fù)蘇曇花一現(xiàn)，下半年可能持續(xù)低迷。2023年Q1因積壓需求釋放銷售短暫沖高后4、5月環(huán)比轉(zhuǎn)跌，當(dāng)前購(gòu)房情緒仍然處在緩步下滑的階段，若無持續(xù)強(qiáng)烈政策刺激，我們認(rèn)為下半年銷售端可能持續(xù)低迷。（2）土地供應(yīng)量縮質(zhì)升，拍地集中度提高。2022年300城宅地成交建面跌至近十年最低，2023年上半年繼續(xù)收縮。土地投資低迷主要因：銷售走弱，房企拿地意愿低迷；地方平臺(tái)公司拿地能力萎縮；參與拿地房企數(shù)量大幅減少。我們認(rèn)為下半年拿地依然是整體低迷局部火熱，全年土地市場(chǎng)成交同比繼續(xù)負(fù)增。（3）新房庫(kù)存高位盤整，短期難走出庫(kù)存高企的困境。狹義庫(kù)存自2020年后進(jìn)入高位盤整期，2023年上半年因推盤量減少以及銷售弱復(fù)蘇庫(kù)存有小幅回落，但是相較于銷售額已經(jīng)回到2017、2018年，庫(kù)存絕對(duì)值才剛回落到2020年初的水平，當(dāng)前仍處于歷史較高位置，其中三線城市庫(kù)存壓力尤為嚴(yán)重。
　　目前政策整體效果不及預(yù)期，需要更大級(jí)別的政策托底。融資端的“第一支箭”、“第二支箭”落地效果較為一般，“第三支箭”落地偏慢；大部分城市“因城施策”的政策已接近“頂格”，而從地市層面看新房銷售依然較為低迷，政策放松的效果不佳，一線城市尚余一定的放松空間；保交樓整體進(jìn)展稍慢。當(dāng)前處在一個(gè)長(zhǎng)坡下行階段的腰部位置，這個(gè)階段出臺(tái)的政策產(chǎn)生的效果會(huì)遜于長(zhǎng)坡上行期。而且，政策力度不夠大是不足以對(duì)市場(chǎng)情緒產(chǎn)生托底作用或者扭轉(zhuǎn)的作用，不足以改變行業(yè)運(yùn)行的趨勢(shì)。我們認(rèn)為行業(yè)的趨勢(shì)性下行以及連帶產(chǎn)生的對(duì)地方財(cái)政收入就業(yè)的影響需要更大級(jí)別的政策來托底。
　　在對(duì)同樣經(jīng)歷供給側(cè)改革的地產(chǎn)和煤炭行業(yè)周期進(jìn)行復(fù)盤之后，我們的結(jié)論如下：（1）地產(chǎn)行業(yè)供給側(cè)出清力度媲美當(dāng)時(shí)的煤炭（本輪房地產(chǎn)的房企出清幅度達(dá)到了40%），但地產(chǎn)的庫(kù)存狀況弱于煤炭（在庫(kù)存較高的時(shí)候，首先是去庫(kù)存，而后才是價(jià)格的修復(fù)），價(jià)格上下的彈性弱于煤炭（下方的空間有限，上方空間同樣有限，理論上相較煤炭會(huì)更為平滑）。（2）從需求維度來看，煤炭企業(yè)更受制于總量β（其各區(qū)域價(jià)格差異較小，可流通交易），而地產(chǎn)企業(yè)在逐步走向α，企業(yè)間城市布局、融資的差異等在被逐漸拉大。
　　投資建議：中國(guó)房地產(chǎn)走過2021年大周期拐點(diǎn)后，未來主旋律是分化，我們看好一線+不超過三分之二的二線+少量三線這個(gè)城市組合包，能在未來中周期跑贏全國(guó)整體水平。我們看好優(yōu)質(zhì)房企在這個(gè)階段持續(xù)跑贏同行。我們?nèi)匀粓?jiān)持2022年以來的觀點(diǎn)，認(rèn)為有必要去做強(qiáng)刺激進(jìn)行托底。若有大的刺激政策落地，則下半年會(huì)有一波板塊的行情。除此以外，更多是優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)公司的相對(duì)行情。擇股方向包含以下幾個(gè)方向：
　　1、競(jìng)爭(zhēng)格局占優(yōu)：A股：濱江集團(tuán)、華發(fā)股份、建發(fā)股份、招商蛇口、保利發(fā)展、萬科A；
　　H股：綠城中國(guó)、越秀地產(chǎn)、華潤(rùn)置地、中國(guó)海外發(fā)展、建發(fā)國(guó)際集團(tuán)、中國(guó)海外宏洋；
　　2、有可能受益于一線城市政策放開的區(qū)域概念公司（北京—城建發(fā)展等）；3、行業(yè)beta仍在增長(zhǎng)且單個(gè)公司表現(xiàn)更加、現(xiàn)金流表現(xiàn)優(yōu)異、負(fù)債少、相對(duì)抗周期波動(dòng)的物業(yè)：
　　A股關(guān)注招商積余；H股關(guān)注華潤(rùn)萬象生活、中海物業(yè)、保利物業(yè)、綠城服務(wù)、萬物云。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：基本面下行超預(yù)期；政策放松不及預(yù)期。