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核心城市郊區(qū)盤是當(dāng)?shù)匦路砍山恢髁?，從南京、廣州等城市來看，占比達(dá)60%以上，當(dāng)前市場郊區(qū)盤面臨量價(jià)下行壓力。1）由于城市中心區(qū)用地緊張制約城市發(fā)展，政府有建設(shè)新城需求，另外產(chǎn)業(yè)外溢也帶動(dòng)新城發(fā)展，同時(shí)帶來人口的外溢。2）與市場認(rèn)知不同的是，核心城市郊區(qū)住宅成交占比超6成，其熱度直接影響城市房地產(chǎn)市場恢復(fù)力度。以廣州、南京為例，2019-2021年郊區(qū)商品住宅成交面積占全市比例分別為60%、80%，而在2022年市場下行期，郊區(qū)商品住宅成交面積跌幅更大，遠(yuǎn)郊區(qū)成交價(jià)格跌幅顯著。
　　郊區(qū)盤具有較強(qiáng)投資屬性，背后是先賣地后發(fā)展的底層邏輯。過去城市外圍區(qū)域在發(fā)展過程中，房企、政府、居民三方對(duì)房價(jià)、地價(jià)均有較強(qiáng)的上漲預(yù)期，政府通過土地出讓金招商引資，區(qū)域引入產(chǎn)業(yè)，房企囤地獲取超額收益，居民購房后房價(jià)上漲，達(dá)到房產(chǎn)保值增值目的，郊區(qū)得以更快發(fā)展，居民購房需求不斷釋放。以南京河西南板塊為例，2010年該區(qū)域?yàn)闉┩康?，?jīng)歷十余年發(fā)展，現(xiàn)已聚集互聯(lián)網(wǎng)、金融等行業(yè)龍頭企業(yè)總部基地，商業(yè)配套不斷完善，已成為當(dāng)前南京房價(jià)最高的區(qū)域之一。
　　地產(chǎn)驅(qū)動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式不再，當(dāng)前郊區(qū)盤面臨政策無效化、庫存量大、土拍趨冷三大困境。1）核心城市外圍區(qū)域房地產(chǎn)政策放松，難以有效刺激需求，以武漢為例，2022年年中武漢外圍郊區(qū)調(diào)整為不限購，僅當(dāng)月住宅成交環(huán)比上漲72%，后續(xù)成交走低，未見持續(xù)性好轉(zhuǎn)。政策無效化表面原因是居民對(duì)房價(jià)有下行預(yù)期，擔(dān)憂購房后可能的資產(chǎn)減值大于政策利好，而核心原因是產(chǎn)業(yè)和人口兌現(xiàn)速度大幅低于賣地速度。2）郊區(qū)存在土地供應(yīng)與去化速度錯(cuò)配問題，導(dǎo)致庫存累積，以南京為例，截至2022年底，南京新房庫存990萬方，其中外圍郊區(qū)庫存743萬方，占比75%。3）外圍區(qū)域土拍縮量，產(chǎn)業(yè)發(fā)展及配套完善支持力度均受影響。由于外圍區(qū)域庫存高企，房企在郊區(qū)/新城在售項(xiàng)目普遍反應(yīng)同質(zhì)化競爭，流速較慢，影響利潤實(shí)現(xiàn)度，在當(dāng)前市場下房企布局郊區(qū)極為謹(jǐn)慎，反映到土地出讓則是外圍區(qū)域供地縮量，宅地成交量及出讓金明顯下降，過去高土地出讓金收入支撐產(chǎn)業(yè)發(fā)展的模式終結(jié)。
　　破除困境關(guān)鍵在于產(chǎn)業(yè)引領(lǐng)地產(chǎn)。中長期推演，我們預(yù)計(jì)可能多數(shù)城市走向先發(fā)展后賣地的模式，在找到新的土地增值模式之前，房企投資策略趨同。在微觀層面的表現(xiàn)就是，核心區(qū)地塊出讓比例大幅提升，而郊區(qū)盤比例大幅降低。而對(duì)房企盈利模式的影響，主要在房企難以超前拿地賺取土地增值的錢，而只能在核心區(qū)拿地賺取開發(fā)的錢，其也深刻影響房企的估值中樞。
　　投資建議：震蕩行情，左側(cè)布局。近期市場需求端動(dòng)力有所不足，從微觀邏輯推演，復(fù)蘇的關(guān)鍵在于一二線城市外圍區(qū)域反彈，以及三四線城市能否止跌。預(yù)計(jì)2023年仍以震蕩行情為主，建議基于估值左側(cè)布局，賺取高勝率收益，推薦方向仍為“兩個(gè)中心，一個(gè)基本點(diǎn)”，1）以高能級(jí)城市復(fù)蘇為中心，關(guān)注高能級(jí)城市土儲(chǔ)占比高或者2022年在高能級(jí)城市逆勢發(fā)力拿地的公司；2）以國央企估值修復(fù)為中心，在行業(yè)信用坍塌重塑的過程中，國央企享受天然優(yōu)勢，銷售、拿地、融資端均有顯現(xiàn)，而股權(quán)融資的放開，也將進(jìn)一步放大該優(yōu)勢，該過程將促使國央企估值得到系統(tǒng)性修復(fù)；3）以逐步建立護(hù)城河為基本點(diǎn)，估值中樞的提升仍然是需要剩余收益展望期限的拉長，關(guān)注護(hù)城河逐步形成的公司。關(guān)注越秀地產(chǎn)、綠城中國、華潤萬象生活、保利發(fā)展、招商蛇口、華發(fā)股份、天地源、萬科A等
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：微觀傳導(dǎo)機(jī)制失靈，仍無法有效終結(jié)房企縮表。