>> 申萬宏源-房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈基本面及行情復(fù)盤行業(yè)深度：大變革下的新起點與新機遇-230627
| 上傳日期： |
2023/6/28 |
大小： |
1849KB |
| 格式： |
pdf 共46頁 |
來源： |
申萬宏源 |
| 評級： |
優(yōu)于大市 |
作者： |
袁豪,陳鵬 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
| 下載權(quán)限： |
此報告為加密報告 |
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房地產(chǎn)指標(biāo)：銷售前瞻、拿地滯緩、竣工暫時修復(fù)，預(yù)計竣工>銷售>開工表現(xiàn)。從房地產(chǎn)項目周期看，項目開發(fā)需要3-4年，單項目需經(jīng)歷拿地-規(guī)劃設(shè)計-開工-施工-預(yù)售-竣工交付流程；從總量視角看，市場參與者眾多、且運營決策具備獨立性及前瞻性，因此總量指標(biāo)并未完全呈現(xiàn)出項目周期特點。我們發(fā)現(xiàn)，眾多指標(biāo)中銷售是最前瞻性指標(biāo)，銷售從2014-18年去庫存階段領(lǐng)先拿地，到18年后銷投同步化，往后看供給側(cè)出清過度、中短期仍會出現(xiàn)銷售領(lǐng)先拿地局面，長期平衡狀態(tài)下銷投仍將同步化；而拿地領(lǐng)先新開工6-9月；開工領(lǐng)先竣工2.5年時間。基于此我們判斷，2023年行業(yè)基本面處于弱復(fù)蘇態(tài)勢；銷售復(fù)蘇持續(xù)反復(fù)，未來政策催化預(yù)計保持弱復(fù)蘇；房企暴雷、主體缺失疊加需求較弱，導(dǎo)致土地市場慘淡；新開工將繼續(xù)磨底，竣工隨著保交付推進有望暫時修復(fù)，整體判斷23年竣工表現(xiàn)>銷售>開工，預(yù)計2023年公布值口徑同比預(yù)測：開工-18.1%、竣工+11.2%、施工-6.6%、投資-6.7%、銷面+0.6%、銷金+3.7%，計算值口徑同比預(yù)測：開工-18.6%、竣工+10.7%、施工-6.7%、投資-11.9%、銷面-7.1%、銷金-1.5%。
產(chǎn)業(yè)鏈指標(biāo)：房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈貫穿地產(chǎn)施工始終，后續(xù)可相互印證數(shù)據(jù)科學(xué)性。我們使用工程機械、建筑材料、家居消費及燃料能源四方面多個行業(yè)指標(biāo)來研究產(chǎn)業(yè)鏈細(xì)分賽道和房地產(chǎn)關(guān)系，最終發(fā)現(xiàn)：1）工程機械方面，挖機和地產(chǎn)新開工強相關(guān)。2）建筑材料方面，螺紋鋼和新開工、施工均相關(guān)，水泥、鋁合金和施工相關(guān)，玻璃、五金、基礎(chǔ)建材和竣工相關(guān)，且玻璃提前竣工3-4月，基礎(chǔ)建材提前1-2個月，五金工具與竣工一致。3）家居消費方面，空調(diào)、冰箱、洗衣機和竣工強相關(guān)，行業(yè)底部復(fù)蘇階段會與二手成交趨勢更一致；乘用車與竣工強相關(guān)，由此前滯后竣工1.5年調(diào)整為1年。4）燃料能源方面，動力煤銷量與開工具備相關(guān)性。從逆向思維看，產(chǎn)業(yè)鏈眾多指標(biāo)貫穿房地產(chǎn)施工周期始終，后續(xù)也可借助產(chǎn)業(yè)鏈指標(biāo)去反向驗證房地產(chǎn)數(shù)據(jù)科學(xué)性。
板塊周期復(fù)盤：地產(chǎn)預(yù)期政策強弱，開工預(yù)期反彈力度，竣工預(yù)期交付確定性。1）通過對2008、11、14年三輪周期復(fù)盤，我們發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)板塊收益和基本面下挫幅度、政策刺激強弱水平相關(guān)；開工鏈板塊與開工、拿地指標(biāo)關(guān)聯(lián)性更高，收益水平取決于新開工的預(yù)期反彈力度，因此庫存高位時往往板塊表現(xiàn)一般；竣工鏈板塊行情啟動與地產(chǎn)板塊具備一致性，二手成交回升也會有正向推動效應(yīng)，板塊前期依賴估值提升、后期享受基本面改善，因此持續(xù)性更好。2）展望本輪周期，房地產(chǎn)基本面下挫幅度足夠大，但政策仍留有余力，且后續(xù)并非是每個房企均可享受到政策松動的紅利；行業(yè)市場格局繼續(xù)優(yōu)化，剩者為王邏輯持續(xù)演繹，當(dāng)前周期結(jié)構(gòu)行情更為明顯；開工走勢仍具壓力，短期會限制開工鏈板塊景氣度；此外，隨著保交付推進、二手成交好于預(yù)期，竣工鏈板塊有望底部反轉(zhuǎn)。
投資分析意見：大變革下的新起點與新機遇，維持“看好”評級。房地產(chǎn)業(yè)一直是我國國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，且地產(chǎn)鏈影響范圍廣泛，地產(chǎn)鏈GDP占比近三成。展望本輪周期，當(dāng)前政策寬松基調(diào)確定，與其他板塊相比地產(chǎn)鏈估值也具備更強吸引、配置性價比高；同時房地產(chǎn)基本面呈現(xiàn)弱復(fù)蘇態(tài)勢，后端竣工好于銷售、銷售好于開工，因此開工短期承壓仍會限制開工鏈板塊景氣度；隨著保交付推進，竣工鏈板塊有望底部反轉(zhuǎn)。最后房地產(chǎn)板塊方面，我們認(rèn)為，我國房地產(chǎn)需求端短期銷售呈現(xiàn)超跌、但中期需求仍有支撐，而供給端呈現(xiàn)供給主體過度出清、中期行業(yè)供給亟待修復(fù)，預(yù)計供需兩端政策將更加積極支持，并預(yù)計優(yōu)質(zhì)房企將受益于政策放松和格局優(yōu)化雙重利好。我們維持房地產(chǎn)板塊“看好”評級，推薦：A股：華發(fā)股份、招商蛇口、濱江集團、保利發(fā)展、建發(fā)股份、金地集團、新城控股、萬科A；H股：越秀地產(chǎn)、華潤置地、建發(fā)國際、中海外發(fā)展、龍湖集團；并維持物業(yè)管理板塊“看好”評級，推薦：保利物業(yè)、中海物業(yè)、萬物云、華潤萬象、新大正、碧桂園服務(wù)，建議關(guān)注：招商積余。
風(fēng)險提示：房地產(chǎn)調(diào)控政策收緊，房企銷售回款下行，融資現(xiàn)金流下行，受限資金占比提升。
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