>> 廣發(fā)證券-房地產(chǎn)行業(yè)23年5月行業(yè)月報：成交熱度邊際回落，目前政策改善空間仍較充足-230626
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政策環(huán)境綜述：LPR下調(diào)，當(dāng)前仍存在政策改善空間。地方政策層面，5月下旬以來四限政策僅包括南京限購邊際放松、青島限售限貸放松、福清取消限售、臨沂高品質(zhì)住宅限價放松，對市場影響均有限，23年以來尤其23Q2，地方政策幾乎處于“空窗期”，目前四限政策力度評分距離16年2月底部還有46%的下降空間。自四月政治局會議“在超大特大城市推進(jìn)城中村改造”表態(tài)以來，杭州、廣州等多個高能級城市響應(yīng)，有助于整合核心土地資源，推動未來供給放量。6月5年期LPR下調(diào)10bp至4.2%，進(jìn)一步打開房貸利率下行空間，但首套房貸利率動態(tài)調(diào)整機(jī)制對利率下調(diào)的帶動作用逐漸減弱。
成交市場綜述：推盤節(jié)奏緩慢，成交熱度邊際下行。根據(jù)統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，23年5月全國商品房銷售金額同比上升6.8%，增速環(huán)比收窄21.1pct，23M1-M5商品房銷售金額4.98萬億元，同比上升8.4%，增速環(huán)比收窄0.4pct，23年5月22城商品房推盤環(huán)比下降6.7%，受到推盤節(jié)奏緩慢的影響，5月成交熱度邊際回落。5月重點25城住宅去化周期（MA6）13.53個月，環(huán)比下降0.72個月，住宅中期庫存去化周期（MA12）為26.65個月，環(huán)比上升0.18個月，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)供給仍受限，去化難度較高的資產(chǎn)占庫存的大多數(shù)。
土地市場綜述：供給意愿回升，核心熱度改善。2023年5月全國600城商住用地出讓金2822億元，同比上升1.4%，實現(xiàn)年內(nèi)單月最高成交規(guī)模，供給面積同比下降20.8%，降幅較4月收窄13.1pct，受各地供給回升帶動，5月土地市場熱度邊際修復(fù)。土地市場分化仍較為明顯，一二線及高價三四線成交規(guī)模改善，而低價三四線等非核心區(qū)在供給放量情況下依然熱度較低。
開發(fā)投資市場綜述：累計施工持續(xù)負(fù)增長，投資降幅擴(kuò)大。根據(jù)統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，23年5月商品房新開工面積同比下降27.3%，降幅收窄0.1pct，截至5月累計施工面積同比下降6.2%，施工投資壓力拖累整體投資，5月房地產(chǎn)開發(fā)投資1.02萬億元，同比下降10.5%。5月商品房竣工面積同比上升24.4%，增速收窄17.4pct，保交付的推進(jìn)貢獻(xiàn)竣工。
融資市場綜述：房企融資不暢，到位資金增速回落。根據(jù)統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，23年5月房地產(chǎn)企業(yè)到位資金同比下降7.4%，同比由正轉(zhuǎn)負(fù)，主要為供給端融資拖累，開發(fā)貸及自籌資金分別下滑13.4%、29.2%，降幅分別擴(kuò)大1.6pct、4.9pct，需求端回款目前仍然保持正增長，定金預(yù)收款及按揭貸款分別增長6.0%、25.4%。
風(fēng)險提示。未來基本面表現(xiàn)不及預(yù)期。未來融資環(huán)境進(jìn)一步收緊，信貸投放量減少。供給側(cè)改革下行業(yè)出清，對于市場情緒產(chǎn)生擾動。
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