>> 申萬宏源-房地產(chǎn)行業(yè)2023年6月房企銷售數(shù)據(jù)點評：6月銷售大幅走弱，政策放松值得期待-230701
| 上傳日期： |
2023/7/1 |
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| 851KB |
| 格式： |
pdf 共7頁 |
來源： |
申萬宏源 |
| 評級： |
看好 |
作者： |
袁豪,陳鵬 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
| 下載權(quán)限： |
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事件：
6月30日，克而瑞發(fā)布2023年6月房地產(chǎn)公司銷售排行，保利發(fā)展單月銷售排名第一，實現(xiàn)銷售金額399億元，萬科、中海單月銷售額分別為340、315億元，排名第二、三，前三門檻從去年同期458億元下降至315億元。5月單月銷售過百億房企為15家，較22年同期減少6家，對比2021年同期減少23家。
點評：
6月房企銷售額環(huán)比+0.5%，同比-37%，累計同比-5%，單月同比大降、累計同比轉(zhuǎn)負(fù)。根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2023年6月，50家房企單月銷售金額4,168億元，環(huán)比+0.5%，較22年同比-37%、較前值-38pct；銷售面積為2,402萬方，環(huán)比持平，較22年同比-38%、較前值-29pct；在5月銷售同比由正轉(zhuǎn)負(fù)之后，6月同比銷售出現(xiàn)了大幅下降，同時一般而言6月在推盤和按揭大增下會推動銷售環(huán)比顯著增長，2017-2022年6月銷售額環(huán)比均值+34%、銷售面積環(huán)比均值+21%，但今年6月銷售環(huán)比持平，6月銷售同環(huán)比走弱均說明目前銷售的低迷。從累計數(shù)據(jù)看，1-6月累計銷售金額25,863億元，同比-5%、較前值-10pct；銷售面積15,012萬方，同比-14%、較前值-7pct；6月累計銷售金額同比也再次出現(xiàn)了由正轉(zhuǎn)負(fù)。我們認(rèn)為，6月銷售同比下降來源于：政策放松效果邊際變?nèi)酢⒊雠_力度不及預(yù)期、以及居民收入預(yù)期下降，導(dǎo)致市場熱度有所回落；另一方面，房企前期拿地較少、市場去化不佳背景下主動放緩?fù)票P節(jié)奏。此外，當(dāng)前市場結(jié)構(gòu)化特征依然明顯，其中一二線城市和優(yōu)質(zhì)房企的銷售表現(xiàn)更為靚麗，后者也持續(xù)推動著行業(yè)集中度進一步提升。
6月單月銷售：保利、萬科、中海排名前三，優(yōu)質(zhì)房企銷售跑贏行業(yè)、房企分化繼續(xù)加大。根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，從單月銷售來看，保利銷售排名第一，萬科、中海分別位列二三。其中，保利399億（YOY-22%）、萬科340億（YOY-28%）、中海315億（YOY-28%）、招蛇295億（YOY-28%）、華潤269億（YOY-32%）、綠城256億（YOY-25%）、碧桂園210億（YOY-54%）、建發(fā)房產(chǎn)177億（YOY+13%）、龍湖168億（YOY-29%）、金地135億（YOY-53%）、金茂131億（YOY-31%）、越秀130億（YOY-9%）、濱江124億（YOY-47%）、華發(fā)120億（YOY-17%）、融創(chuàng)69億（YOY-51%）、新城67億（YOY-52%）、旭輝55億（YOY-59%）、中南49億（YOY-29%）、世茂42億（YOY-56%）、陽光城21億（YOY-52%）、金科5億（YOY-94%）等。6月房企銷售同比增速放緩，企業(yè)分化持續(xù)加劇，主流企業(yè)中銷售同比排名靠前的房企為：主流企業(yè)中銷售同比排名靠前的房企為：建發(fā)房產(chǎn)+13%、越秀-9%、華發(fā)-17%、保利-22%、綠城-25%、中海-28%、萬科-28%、招蛇-28%等，顯著好于行業(yè)；預(yù)計這種分化在融資差異和拿地差異之下后續(xù)將進一步加大，推動優(yōu)質(zhì)房企的銷售集中度將進一步提升。
1-6月累計銷售：保利、萬科、中海排名前三，優(yōu)質(zhì)房企銷售跑贏行業(yè)、房企分化繼續(xù)加大。根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，從累計銷售來看，保利銷售排名第一，萬科、中海分別位列二三。其中，保利2,366億（YOY+13%）、萬科2,018億（YOY-6%）、中海1,785億（YOY+29%）、華潤1,702億（YOY+41%）、招蛇1,664億（YOY+40%）、碧桂園1,609億（YOY-35%）、綠城1,342億（YOY+19%）、龍湖985億（YOY+15%）、建發(fā)房產(chǎn)953億（YOY+54%）、濱江926億（YOY+35%）、金茂860億（YOY+23%）、金地858億（YOY-15%）、越秀825億（YOY+69%）、華發(fā)769億（YOY+56%）、融創(chuàng)520億（YOY-54%）、新城424億（YOY-35%）、旭輝419億（YOY-34%）、世茂281億（YOY-36%）、中南246億（YOY-25%）、陽光城183億（YOY-25%）、金科133億（YOY-70%）等。1-6月50家房企累計銷售金額同比增速略有回落、分化趨勢依舊，主流企業(yè)中銷售同比排名靠前的房企為：越秀+69%、華發(fā)+56%、建發(fā)房產(chǎn)+54%、華潤+41%、招蛇+40%、濱江+35%、中海+29%、金茂+23%等，顯著好于行業(yè)，顯著好于行業(yè)；預(yù)計這種分化在后續(xù)也將進一步加大，推動優(yōu)質(zhì)房企的銷售集中度將進一步提升。
投資分析意見：6月銷售大幅走弱，政策放松值得期待，維持“看好”評級。我們認(rèn)為，我國房地產(chǎn)需求端短期銷售呈現(xiàn)超跌、但中期需求仍有支撐，而供給端呈現(xiàn)供給主體過度出清、中期行業(yè)供給亟待修復(fù)，預(yù)計供需兩端政策仍將更加積極支持；并預(yù)計房地產(chǎn)行業(yè)銷售也將逐步改善，并格局優(yōu)化下優(yōu)質(zhì)房企成長空間打開，將受益于政策放松和格局優(yōu)化雙重利好。我們維持房地產(chǎn)板塊“看好”評級，推薦：A股：華發(fā)股份、招商蛇口、濱江集團、保利發(fā)展、建發(fā)股份、金地集團、新城控股、萬科A；H股：越秀地產(chǎn)、華潤置地、建發(fā)國際、中海外發(fā)展、龍湖集團；維持物業(yè)管理板塊“看好”評級，推薦：保利物業(yè)、中海物業(yè)、萬物云、華潤萬象、新大正、碧桂園服務(wù)，建議關(guān)注：招商積余。
風(fēng)險提示：房地產(chǎn)調(diào)控政策進一步收緊，銷售和融資資金再趨緊、受限占比再提升。
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