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近日，易方達(dá)、南方、匯添富、銀華等多家基金管理人發(fā)布公告稱(chēng)，旗下部分FOF產(chǎn)品已完成證監(jiān)會(huì)備案，將公募REITs正式納入這些產(chǎn)品的投資范圍內(nèi)，本報(bào)告將對(duì)該事件進(jìn)行簡(jiǎn)要點(diǎn)評(píng)，并為FOF管理人配置REITs提供參考。
　　公募REITs被納入FOF投資范圍：近日，易方達(dá)、南方、匯添富、銀華等多家基金管理人發(fā)布公告稱(chēng)，旗下部分FOF基金已通過(guò)證監(jiān)會(huì)備案審核，可將公募REITs納入投資范圍內(nèi)，意味著FOF投資范圍實(shí)現(xiàn)進(jìn)一步擴(kuò)容。對(duì)于FOF和REITs兩大基金品類(lèi)來(lái)說(shuō)，長(zhǎng)期來(lái)看，有望迎來(lái)雙贏局面。
　　公募FOF投資REITs需要關(guān)注什么：
　　REITs的收益來(lái)源：我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施REITs的收益來(lái)源可以分為分紅收益和底層資產(chǎn)增值收益。同時(shí)，公募REITs管理費(fèi)率分化明顯，在衡量投資回報(bào)時(shí)，也應(yīng)當(dāng)納入考慮。
　　分紅收益（債性）：我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施REITs需將每年度運(yùn)營(yíng)所得的可供分配金額按一定比例進(jìn)行分紅，加上底層基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)現(xiàn)金流相對(duì)穩(wěn)定，REITs的投資者每年可獲取較為穩(wěn)定的分紅收益。特許經(jīng)營(yíng)權(quán)類(lèi)REITs分紅收益相對(duì)更高，適合風(fēng)險(xiǎn)容忍度較低的FOF投資者。
　　資產(chǎn)增值收益（股性）：除了相對(duì)固定的分紅收益，投資REITs還可能獲得資產(chǎn)增值收益或承擔(dān)資產(chǎn)減值損失，主要通過(guò)二級(jí)市場(chǎng)交易等方式變現(xiàn)。產(chǎn)權(quán)類(lèi)REITs的股性更強(qiáng)，適合風(fēng)險(xiǎn)容忍度較高的FOF投資者，但需考慮更多市場(chǎng)情緒因素。
　　FOF配置REITs的方式：FOF暫時(shí)無(wú)法通過(guò)打新配置REITs。因此，對(duì)于FOF管理人而言，通過(guò)二級(jí)市場(chǎng)買(mǎi)賣(mài)REITs份額實(shí)現(xiàn)REITs投資最為便捷。但考慮到REITs市場(chǎng)成交量不是很大，且REITs屬于長(zhǎng)久期產(chǎn)品，需要警惕流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。此外，F(xiàn)OF投資者可以通過(guò)配置即將擴(kuò)募的REITs投資新的底層資產(chǎn)。
　　REITs配置價(jià)值正不斷凸顯：受宏觀經(jīng)濟(jì)變化、疫情沖擊、部分底層資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)不達(dá)預(yù)期、投資者情緒不高等多重因素影響，今年REITs二級(jí)市場(chǎng)全面下跌，部分標(biāo)的出現(xiàn)了脫離基本面的超跌?？紤]到公募REITs的估值處于歷史低位，疊加沖擊性事件對(duì)于底層優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的影響逐步降低，公募REITs的配置價(jià)值正不斷凸顯。
　　此前我們發(fā)布的報(bào)告《REITs系列研究：FOF配置REITs指南（上）》和《REITs系列研究：FOF配置REITs指南（下）》分別介紹了REITs運(yùn)作結(jié)構(gòu)、相關(guān)政策、海外發(fā)展情況及風(fēng)險(xiǎn)收益特征和估值方法、首批基礎(chǔ)設(shè)施REITs產(chǎn)品介紹及FOF投資REITs建議，感興趣的投資者可以查閱與參考。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：本報(bào)告僅作為投資參考，基金過(guò)往業(yè)績(jī)并不預(yù)示其未來(lái)表現(xiàn)，亦不構(gòu)成投資收益的保證或投資建議。REITs市場(chǎng)波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。