>> 中銀證券-房地產(chǎn)行業(yè)2023年6月月報(bào)：6月單月新房二手房成交同比增速轉(zhuǎn)負(fù)，累計(jì)仍維持正增長-230714
| 上傳日期： |
2023/7/14 |
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| 3029KB |
| 格式： |
pdf 共27頁 |
來源： |
中銀證券 |
| 評(píng)級(jí)： |
強(qiáng)于大市 |
作者： |
夏亦豐,許佳璐 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
| 下載權(quán)限： |
此報(bào)告為加密報(bào)告 |
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核心觀點(diǎn)
新房：6月成交同環(huán)比齊跌，累計(jì)同比增速收窄至9%。6月40城新房成交面積1761萬平，環(huán)比-0.7%，同比-32.2%，同比增速較上月下降60.4pct。上半年40城新房成交面積1.05億平，同比+8.7%，增幅較上月收窄14.8pct。今年上半年新房成交經(jīng)歷了先升后降的過程，一季度成交增速持續(xù)改善，二季度成交動(dòng)能持續(xù)轉(zhuǎn)弱，6月同環(huán)比齊跌，當(dāng)前居民購房意愿和市場信心仍然較弱。
分城市能級(jí)來看，一線城市略好于二三四線。1）一線城市6月新房成交面積環(huán)比+12%，同比-16%，降幅低于二、三四線城市；上半年累計(jì)同比+21%。北京、廣州市場熱度轉(zhuǎn)降，6月成交同比分別下降21%和39%，上海、深圳6月成交放量，同環(huán)比齊增，環(huán)比分別增長17%、52%，同比分別增長3%、19%。2）二線城市6月新房成交面積環(huán)比-10%，同比-44%，同比增速較上月下降了67pct，上半年累計(jì)同比微增2%。6月我們跟蹤的所有二線城市同比均出現(xiàn)了不同幅度的下滑，多數(shù)城市處于成交低點(diǎn)，需求略顯疲態(tài)，僅杭州、青島、濟(jì)南、寧波環(huán)比正增長。3）三四線城市6月新房成交面積環(huán)比+9%，同比-18%，同比增速較上月下降了24pct，上半年累計(jì)同比+14%。三四線城市分化加劇，臺(tái)州、韶關(guān)、揚(yáng)州同環(huán)比正增長，其余城市同比均出現(xiàn)了不同幅度的下跌。
二手房：6月二手房成交環(huán)比降幅擴(kuò)大，同比增速由正轉(zhuǎn)負(fù)，其中一線城市單月同比增速仍然為正；累計(jì)同比增幅收窄至41%。6月18城二手房成交面積751萬平，環(huán)比-14.0%，環(huán)比跌幅走闊，同比也轉(zhuǎn)入負(fù)增長區(qū)間，同比-0.4%，同比增幅較上月下降48.9pct。上半年18城二手房成交面積2914萬平，累計(jì)同比+41.0%，增幅較上個(gè)月收窄了11.1pct。6月一、二、三四線城市二手房成交面積環(huán)比增速分別為-10%、-17%、-11%，同比增速分別為5%、-7%、9%，同比增速較上月分別下降了36、65、30個(gè)百分點(diǎn)；累計(jì)同比增速分別為24%、54%、41%。從具體城市來看，二手房市場走弱情況明顯，我們跟蹤的所有城市的二手房成交面積環(huán)比均出現(xiàn)了不同幅度的下滑，成交表現(xiàn)均弱于上個(gè)月。半數(shù)城市跌幅在15%以上，金華和杭州降幅達(dá)兩成。同比來看，半數(shù)城市6月二手房成交面積同比下滑。相比之下，前期熱度較高的杭州和廈門相對(duì)跌幅較大，杭州領(lǐng)跌，同比降幅達(dá)28%；廈門4月以來二手房市場迅速轉(zhuǎn)冷，成交規(guī)模連續(xù)3個(gè)月回落，6月更是跌破20萬平，當(dāng)月同比降幅達(dá)24%。北京、深圳、南京、蘇州、佛山二手房成交面積同比仍能維持正增長。
庫存與去化：6月整體庫存面積同環(huán)比均下降；受成交走弱的影響，去化周期較上月有所拉長。截至6月底12城新房住宅庫存面積為1.21億平，環(huán)比-1.0%，同比-1.1%；去化周期為13.1個(gè)月，環(huán)比+1.3%，同比-10.0%。具體來看，八成的城市去化周期環(huán)比拉長，僅上海、杭州去化周期在12個(gè)月內(nèi)。
開盤去化率：高端盤入市拉動(dòng)重點(diǎn)城市開盤去化率小幅提升。根據(jù)克而瑞，31個(gè)重點(diǎn)城市平均開盤去化率46%，較5月上升3pct。微觀項(xiàng)目去化顯示市場熱度回升，與成交轉(zhuǎn)冷背離，主要是因?yàn)閭€(gè)別城市受單個(gè)高端盤入市影響，拉動(dòng)去化率提升，實(shí)際市場層面尚未有實(shí)質(zhì)性轉(zhuǎn)暖。從具體城市來看，6月各城市環(huán)比跌少漲多，上漲城市有：1）廈門、寧波、泉州，6月去化率分別為67%、100%、91%，較5月上升10、49、39個(gè)百分點(diǎn)，這些城市主要是因?yàn)閱蝹€(gè)高端盤入市拉動(dòng)去化率提升，個(gè)別網(wǎng)紅盤并不能完全代表全市場真實(shí)熱度，其余多數(shù)樓盤實(shí)際暫無明顯起色；2）前期熱點(diǎn)恒熱城市北京、上海、成都、杭州、西安等城市整體去化率環(huán)比仍能保持增勢，6月其開盤去化率分別為63%、72%、85%、84%、57%，較5月份上升13、2、33、18、6個(gè)百分點(diǎn)；3）前期深度調(diào)整型城市，如南京、武漢，6月去化率分別為18%、16%，較5月上升7、3個(gè)百分點(diǎn)，本月去化率小幅增長，但仍不足2成，整體居民購房熱情相對(duì)較低。
土地市場：6月全國土地成交規(guī)模同比降幅擴(kuò)大，一線城市住宅用地平均溢價(jià)率達(dá)近10%。6月全國（300城）住宅類成交土地建面5645萬平，環(huán)比+5.2%，同比-38.3%，同比增速較5月下降36.2pct。受供應(yīng)減少的影響，6月百城土地市場成交規(guī)模仍在歷史低位。由于成交主力北京、杭州、成都等城市供地質(zhì)量較佳，房企參拍熱情高漲，溢價(jià)率均超過8%，并且過半地塊存在搖號(hào)成交的情況，極大地帶動(dòng)了土地市場熱度。本月全國住宅類用地平均溢價(jià)率為6.26%，環(huán)比+0.03pct，同比+1.65pct。其中一線城市溢價(jià)率達(dá)9.87%，同比+4.83pct。從累計(jì)來看，2023年上半年全國住宅類用地土地成交總價(jià)同比下降20%，溢價(jià)率6.2%，同比提升2pct。
房企：1）銷售：百強(qiáng)房企6月單月銷售同比增速大幅下滑，上半年累計(jì)同比基本持平。百強(qiáng)房企6月單月實(shí)現(xiàn)權(quán)益銷售額3911億元，同比下降31.6%（前值：+3.9%）；上半年累計(jì)實(shí)現(xiàn)權(quán)益銷售額2.44萬億元，同比+0.1%（前值：+9.0%）。TOP20房企中，上半年累計(jì)銷售額同比增幅較大的為越秀（71%）、華發(fā)（56%）、建發(fā)（54%）、華潤（41%）、招蛇（40%）。2）拿地：6月百強(qiáng)房企拿地強(qiáng)度明顯提升，上半年百強(qiáng)房企拿地金額同比仍下降9%。百強(qiáng)房企6月單月
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