>> 光大證券-房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)近期房地產(chǎn)政策的綜合點(diǎn)評(píng)：超特大城市推進(jìn)城中村改造，政策優(yōu)化促進(jìn)房地產(chǎn)企穩(wěn)回升-230723
| 上傳日期： |
2023/7/23 |
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| 333KB |
| 格式： |
pdf 共2頁(yè) |
來(lái)源： |
光大證券 |
| 評(píng)級(jí)： |
增持 |
作者： |
何緬南 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
| 下載權(quán)限： |
此報(bào)告為加密報(bào)告 |
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事件：7月21日，國(guó)務(wù)院總理李強(qiáng)召開國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議（以下簡(jiǎn)稱“常務(wù)會(huì)議”），審議通過(guò)《關(guān)于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造的指導(dǎo)意見》點(diǎn)評(píng)：城中村改造將盤活大城市優(yōu)質(zhì)存量土地資源，有效拉動(dòng)房地產(chǎn)投資，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)回升。
1）常務(wù)會(huì)議指出，把城中村改造與保障性住房建設(shè)結(jié)合好；更好發(fā)揮政府作用，加大對(duì)城中村改造的政策支持；鼓勵(lì)和支持民間資本參與；等等。值得注意的是，2021年6月，上海成立了上海城市更新基金，基金總規(guī)模約800億元，定向用于投資上海的舊區(qū)改造和城市更新項(xiàng)目。在第七次人口普查中，我國(guó)共有7個(gè)超大城市和14個(gè)特大城市，我們認(rèn)為超大特大城市的城市更新需求規(guī)模較大，持續(xù)推動(dòng)城市更新工作，在改善民生的同時(shí)有利于盤活大城市優(yōu)質(zhì)存量土地資源，改善大城市的土地稀缺性，同時(shí)有效拉動(dòng)房地產(chǎn)投資，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)回升。
2）7月14日，人民銀行貨幣政策司司長(zhǎng)鄒瀾在國(guó)務(wù)院新聞發(fā)布會(huì)中指出，考慮到我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系已經(jīng)發(fā)生深刻變化，過(guò)去在市場(chǎng)長(zhǎng)期過(guò)熱階段陸續(xù)出臺(tái)的政策存在邊際優(yōu)化空間；7月22日，經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)金觀平發(fā)文稱：在過(guò)去市場(chǎng)過(guò)熱階段出臺(tái)的政策還有邊際優(yōu)化空間，各地各部門應(yīng)繼續(xù)因城施策，提高政策精準(zhǔn)度，更好支持剛性和改善性住房需求。
我們重申前期報(bào)告觀點(diǎn)：“在當(dāng)前“多孩政策+父母同住”的政策導(dǎo)向下，改善型購(gòu)房需求提升明顯”，“過(guò)高的二套首付比例導(dǎo)致改善型客戶無(wú)法通過(guò)出售目前自有房屋而籌集到足夠的首付款，大幅壓制改善型需求，熱點(diǎn)一二線的改善型購(gòu)房需求存在集中釋放的可能”, “‘認(rèn)房又認(rèn)貸’認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的優(yōu)化利于降低購(gòu)房門檻，利好改善型尤其多孩需求群體，提升市場(chǎng)預(yù)期”, “預(yù)期后續(xù)相關(guān)政策出臺(tái)將有利于激活房地產(chǎn)需求，促進(jìn)房地產(chǎn)供需兩端有序復(fù)蘇”。詳見2022年2月25日發(fā)布報(bào)告《提升改善型購(gòu)房的信貸支持，滿足合理的改善型購(gòu)房需求——對(duì)2月24日國(guó)家住建部新聞發(fā)布會(huì)的點(diǎn)評(píng)》）、2022年8月19日發(fā)布報(bào)告《改善型購(gòu)房支持進(jìn)入“因城施策”的執(zhí)行階段———對(duì)近期房地產(chǎn)寬松政策的點(diǎn)評(píng)》）、2023年7月1日發(fā)布報(bào)告《高基數(shù)同比數(shù)據(jù)觸底，穩(wěn)市場(chǎng)政策箭在弦上——房地產(chǎn)行業(yè)百?gòu)?qiáng)銷售月報(bào)（2023年6月）》。
投資建議：2023開年，監(jiān)管部門密集發(fā)聲，釋放積極信號(hào)，明確房地產(chǎn)金融化泡沫化勢(shì)頭得到實(shí)質(zhì)性扭轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展事關(guān)金融市場(chǎng)穩(wěn)定和宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展全局。供給側(cè)來(lái)看，多部委相繼表態(tài)，通過(guò)信貸、債券、股權(quán)多種方式綜合協(xié)同，“三箭連珠”，執(zhí)行層面可操作性大幅提升，有力提振房地產(chǎn)行業(yè)信心；需求側(cè)來(lái)看，5年期LPR下調(diào)，地方政府“因城施策”引導(dǎo)合理住房消費(fèi)需求，包括優(yōu)化“認(rèn)房認(rèn)貸”標(biāo)準(zhǔn)，下調(diào)首付比例及按揭利率等。政策利好頻發(fā)，供給側(cè)信用風(fēng)險(xiǎn)逐步出清，需求側(cè)促進(jìn)購(gòu)房消費(fèi)實(shí)質(zhì)性升溫，新冠疫情管控優(yōu)化，高能級(jí)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)供需回暖明顯，區(qū)域分化格局進(jìn)一步凸顯。投資建議關(guān)注三條主線：1）看好具備片區(qū)綜合開發(fā)能力，有機(jī)會(huì)參加超大特大城市更新和舊城改造的大中型央國(guó)企等企業(yè)，建議關(guān)注招商蛇口、保利發(fā)展、中國(guó)金茂、華潤(rùn)置地、中國(guó)海外發(fā)展、越秀地產(chǎn)、中國(guó)海外宏洋集團(tuán)、萬(wàn)科A/萬(wàn)科企業(yè)；2）看好綜合開發(fā)能力強(qiáng)、先發(fā)布局多元賽道、第二增長(zhǎng)曲線發(fā)展穩(wěn)健、存量資產(chǎn)資源豐富、未來(lái)有望運(yùn)用REITs提高資產(chǎn)回報(bào)率的房企，建議關(guān)注龍湖集團(tuán)、新城控股、金地集團(tuán)、濱江集團(tuán)；3）看好我國(guó)產(chǎn)業(yè)園步入存量改革+創(chuàng)新發(fā)展期，逐步邁向?qū)I(yè)化運(yùn)營(yíng)發(fā)展，公募REITs利于產(chǎn)業(yè)園資產(chǎn)重估，建議關(guān)注上海臨港。
風(fēng)險(xiǎn)分析：房地產(chǎn)行業(yè)寬松政策推進(jìn)不及預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求不及預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目竣工不及預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)多元化業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)不佳風(fēng)險(xiǎn)等。
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