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政策面：政治局會(huì)議首次明確房地產(chǎn)市場(chǎng)供需關(guān)系新形勢(shì)，住建部明確各地政策調(diào)整方向，部分城市政策響應(yīng)迅速。中央：1）中央政治局：適應(yīng)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì)，適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策；2）證監(jiān)會(huì)：抓緊推動(dòng)消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施等新類(lèi)型公募REITs項(xiàng)目落地；3）財(cái)政部、住建部：修訂并形成《中央財(cái)政農(nóng)村危房改造補(bǔ)助資金管理辦法》；4）中央政治局、國(guó)務(wù)院：在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造；5）住建部：進(jìn)一步落實(shí)好降低購(gòu)買(mǎi)首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購(gòu)稅費(fèi)減免、個(gè)人住房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”等政策措施，繼續(xù)做好保交樓工作。各地：1）東莞市對(duì)購(gòu)房意向登記流程及要求進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整；2）萍鄉(xiāng)市實(shí)行階段性購(gòu)房補(bǔ)貼；3）佛山市和南京市推出住房公積金政策；4）焦作市和晉中市發(fā)布組合政策；5）合肥：研究謀劃全市房地產(chǎn)工作，指出以創(chuàng)新舉措促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，更好落實(shí)“一城一策、因城施策”；6）廣州、深圳和北京市認(rèn)真學(xué)習(xí)領(lǐng)會(huì)中央政治局會(huì)議精神和住建部的講話要求，將盡快推出有關(guān)政策。
　　基本面：本周新房市場(chǎng)環(huán)比有所上升，二手房市場(chǎng)環(huán)比下降。截至7月29日，本月30大中城市新房市場(chǎng)成交面積同比-28.4%，環(huán)比-25.6%。本周30大中城市商品房成交面積243萬(wàn)平，環(huán)比+25.3%，環(huán)比增速較上周上升24.5pct；同比-20%，同比增速較上周上升14.5pct。分線城市來(lái)看，本周一、二、三線城市成交面積均環(huán)比上升。本周18城二手房成交面積127萬(wàn)平，環(huán)比-3.9%，環(huán)比增速較上周下降4.8pct，同比-24.8%，同比增速較上周下降8.9pct。分線城市來(lái)看，本周一、二、三線城市成交面積均環(huán)比下降。
　　板塊行情：本周滬深300上漲4.47%，SW房地產(chǎn)上漲9.78%，房地產(chǎn)跑贏大盤(pán)5.31pct，表現(xiàn)強(qiáng)于大市。恒生指數(shù)上漲4.41%，恒生地產(chǎn)建筑業(yè)上漲6.56%，房地產(chǎn)跑贏大盤(pán)2.15pct，表現(xiàn)強(qiáng)于大市。恒生物業(yè)服務(wù)及管理上漲9.17%，恒生物業(yè)服務(wù)及管理跑贏大盤(pán)4.76pct，表現(xiàn)強(qiáng)于大市。
　　本周觀點(diǎn)：從政策角度來(lái)看，繼7月19日及7月24日住建部等7部門(mén)及國(guó)務(wù)院發(fā)布老舊小區(qū)及城市更新相關(guān)政策之后，7月24日政治局會(huì)議首次明確房地產(chǎn)市場(chǎng)供需關(guān)系新形勢(shì)，同時(shí)再提推動(dòng)城中村改造。7月27日住建部就建筑業(yè)高質(zhì)量發(fā)展和房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展召開(kāi)企業(yè)座談會(huì)，強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)行業(yè)的支柱地位，明確各地政策的調(diào)整方向。此后，合肥、北京、廣州和深圳迅速響應(yīng)中央政策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展。我們認(rèn)為，目前一二線城市在限購(gòu)、認(rèn)房不認(rèn)貸等方向仍有放松空間，Q3預(yù)計(jì)會(huì)進(jìn)入到各地政策落實(shí)階段。從市場(chǎng)成交來(lái)看，根據(jù)Wind數(shù)據(jù)，30大中城市7月1日-29日成交面積為881萬(wàn)平，同比-28.4%，環(huán)比25.6%，市場(chǎng)活躍度較低，7月淡季成交特點(diǎn)已經(jīng)凸顯。我們認(rèn)為，當(dāng)前市場(chǎng)疲弱的原因主要為①核心區(qū)供應(yīng)不足，②購(gòu)房需求及信心疲弱。此次中央層面針對(duì)當(dāng)前市場(chǎng)的核心問(wèn)題持續(xù)放出政策，且政策范圍并不局限于地產(chǎn)行業(yè)，輻射行業(yè)范圍較廣，我們認(rèn)為隨著各行業(yè)及各地政策的逐漸落地，宏觀經(jīng)濟(jì)有望向好，與此同時(shí)購(gòu)房情緒及信心可能提升，地產(chǎn)的需求側(cè)問(wèn)題有望逐漸解決。
　　我們看好：1）北京領(lǐng)先全國(guó)修復(fù)，深耕北京的房企有望率先受益：城建發(fā)展；2）抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)、核心城市土儲(chǔ)豐富標(biāo)的：越秀地產(chǎn)、濱江集團(tuán)；3）全國(guó)基本面未明確企穩(wěn)前，抗周期邏輯持續(xù)存在：中國(guó)國(guó)貿(mào)。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：1）房企開(kāi)發(fā)資金到位速度不及預(yù)期；2）融資實(shí)質(zhì)進(jìn)展不及預(yù)期；3）行業(yè)回暖速度不及預(yù)期。