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經(jīng)營(yíng)管理能力優(yōu)秀的龍頭央企，維持“買入”評(píng)級(jí)
　　保利發(fā)展發(fā)布2023年7月銷售簡(jiǎn)報(bào)。公司1-7月累計(jì)銷售保持增長(zhǎng)，行業(yè)龍頭地位穩(wěn)固，上半年?duì)I收利潤(rùn)雙增長(zhǎng)，投資拿地積極，融資渠道暢通，資金優(yōu)勢(shì)明顯，將持續(xù)受益于寬松地產(chǎn)政策及行業(yè)格局優(yōu)化，看好公司未來市占率持續(xù)提升。我們維持盈利預(yù)測(cè)，預(yù)計(jì)2023-2025年公司歸母凈利潤(rùn)分別為237.4、284.2、325.3億元，EPS分別為1.98、2.37、2.72元，當(dāng)前股價(jià)對(duì)應(yīng)PE估值分別為7.1、5.9、5.2倍，維持“買入”評(píng)級(jí)。
　　銷售單月下降累計(jì)增長(zhǎng)，銷售龍頭地位穩(wěn)固
　　2023年7月，公司實(shí)現(xiàn)簽約面積178.65萬平方米，同比下降13.65%；實(shí)現(xiàn)簽約金額310.02億元，同比下降6.06%，環(huán)比下降22.80%。2023年1-7月，公司實(shí)現(xiàn)簽約面積1561.73萬平方米，同比增長(zhǎng)3.14%；實(shí)現(xiàn)簽約金額2678.23億元，同比增長(zhǎng)10.12%，持續(xù)保持克而瑞銷售榜首位置；銷售均價(jià)17149元/平米，同比增長(zhǎng)6.8%。
　　拿地權(quán)益占比較高，土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化
　　繼6月斥資385億元拿下23宗地塊后，公司7月在上海、廣州、杭州等核心城市拿地8宗，總建面74.7萬方，對(duì)應(yīng)土地款115.4億元，拿地權(quán)益比91.3%。公司1-7月拿地總建面459.6萬方，對(duì)應(yīng)總土地款824.2萬方，其中在一線、二線和三線城市拿地金額占比分別為35.9%、57.7%和6.4%，拿地均價(jià)/銷售均價(jià)達(dá)1.05，土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化。公司1-7月拿地金額/銷售金額達(dá)30.8%，投資拿地積極，拿地金額權(quán)益比81.2%，保持較高權(quán)益比，保證項(xiàng)目整體開發(fā)質(zhì)量。
　　融資渠道暢通，定增預(yù)案獲證監(jiān)會(huì)同意
　　公司1-7月公開市場(chǎng)發(fā)債217億元，兩筆公司債票面利率均不超過3.2%，融資成本繼續(xù)保持低位。公司向特定對(duì)象發(fā)行股票申請(qǐng)于6月底獲得證監(jiān)會(huì)同意注冊(cè)批復(fù)，募集資金125億元，擬投向14個(gè)普通住宅開發(fā)項(xiàng)目，現(xiàn)金流保持充裕。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：行業(yè)恢復(fù)不及預(yù)期，政策放松不及預(yù)期，公司銷售恢復(fù)不及預(yù)期。